Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы по итогам 2015 года

4 квартал 2015 года ознаменовался некоторым оживлением на рынке коммерческой недвижимости столицы. Продолжавшееся целый год падение спроса и предложения сменилось небольшим подъемом. Совокупный объем сделок с коммерческой недвижимостью в 4 квартале составил порядка одного миллиарда долларов, что значительно больше, чем в предыдущие три квартала 2015 года.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил около 2,6 миллиардов долларов, и этот результат стал самым плохим за последние 10 лет. Связано это с падением цен на нефть и повышенной волатильностью курса рубля. Покупатели стали гораздо осторожнее при заключении сделок, средняя сумма сделки снизилась в 2015 году почти в два раза. 90% сделок по России было заключено с московской недвижимостью – инвесторы почти перестали вкладываться в регионы.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости Москвы оказался наиболее устойчивым к переменчивым курсам рубля и мировому кризису. Объем поглощения офисных площадей в Москве по итогам 2015 года оказался положительным, то есть, спрос на офисы в Москве превысил предложение. Однако, это не означает, что произошел именно рост спроса – связано это со значительным снижением темпов ввода новых офисных площадей. Из-за этого к концу года снизился и показатель вакантности офисов, приблизившись к отметке 19% по всем сегментам. В связи с падением арендных ставок класс А, в котором обычно пустует больше площадей, чем в других классах, несколько выровнял свои позиции. В целом по классу А и В уровень вакантности приблизительно одинаков.

Арендные ставки офисной недвижимости в течение года практически полностью превратились в рублевые, только в классе А+ арендная плата до сих пор рассчитывается в валюте. Общий уровень ставок аренды снизился на 20% в рублевом и на 40% в долларовом эквиваленте, побив очередной исторический рекорд.

Уровень средних арендных ставок на московские офисы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации также снизились – инвесторы готовы вкладываться в объекты с потенциальной доходностью в 10-12%.

Торговая недвижимость

Великие планы по открытию новых торговых центров в Москве и ближайших городах области не осуществились: в 2015 году было открыто только четырнадцать торговых центров общей арендопригодной площадью более 600 тыс.кв.м против заявленных 26 ТЦ площадью до 1,3 млн.кв.м. При этом, привлечение арендаторов во вновь открытые торговые центры оказалось для девелоперов задачей не из легких. Потенциальные арендаторы, перестраивая свою политику под новые рыночные условия, ищут места в «стабильных» торговых центрах с постоянным потоком покупателей, устоявшимся годами. Это дает ритейлерам некие «гарантии» по привлечению трафика.

На фоне общего падения покупательской способности и товарооборота розничных сетей на 10-15%, произошло значительное увеличение уровня вакантности торговых площадей. Он стал максимальным за десятилетие – почти 10%. Собственники крупных торговых центров утверждают, что их совокупные арендные доходы снизились на 30-50% в годовом выражении.

Уровень арендных ставок в торговом сегменте упал в рублевом эквиваленте на 20%, в долларовом – на 40%. Средний уровень арендных ставок на торговую недвижимость Москвы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте составляют от 10-12%.

Производственно-складская недвижимость

Сегмент производственно-складской недвижимости в Москве малоразвит, здесь совершается наименьшее количество сделок. Большинство вновь вводимых складских и логистических комплексов находится за пределами МКАД, что связано с большим удобством для большегрузного транспорта и большими возможностями по расширению складских территорий в связи с наличием свободной земли.

В целом рынок производственно-складской недвижимости в плане ввода новых площадей упал почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Зато спрос в данном сегменте значительно вырос – связано это с удешевлением цен и снижением арендных ставок объектов. Большинство новых складских площадей было приобретено крупными торговыми сетями.

Уровень вакантности в складском сегменте рекордно высок: от 9 до 9,5%. Падение уровня арендных ставок составило порядка 15% в рублевом эквиваленте, в долларовом эквиваленте ставки достигли исторического минимума – около 60 долл/кв.м в год. Средний уровень цен и арендных ставок на московском рынке представлен на графике ниже:

Уровень ставок капитализации для складской недвижимости также снизился и достиг 11-13%.

Выводы

2015 год стал для коммерческой недвижимости Москвы худшим за последние 10 лет. Снижение спроса и объемов ввода новых площадей наблюдается практически во всех сегментах рынка. Постепенно растет вакантность, а ставки капитализации снижаются.

Средний уровень цен на московскую недвижимость наглядно отражен на картинке ниже:

Прогноз на 2016 год

Аналитики расходятся в своих прогнозах на 2016 год, однако, большинство сходится во мнении, что улучшений он не принесет. При этом, часть аналитиков ждет дальнейшей стагнации, а часть утверждает, что рынок останется на уровне 2015 года.

Из основных тенденций. Намечающихся на 2016 год:

• Скорее всего, рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году полностью перейдет на рубли, так как стабилизации курса национальной валюты пока не ожидается;
• Коммерческие условия договоров аренды будут становиться все более и более гибкими;
• На рынке ожидается значительное увеличение арендных каникул (до полугода), а также выполнение ремонта помещений полностью за счет арендодателя.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, скорее всего, останется на уровне 2015 года. Однако, ожидается увеличение количества сделок с крупными объектами – крупные сетевые компании в связи с общим снижением цен и арендных ставок на недвижимость будут приобретать все большее количество площадей.

Аналитическая группа ООО «Максилайн»