Сопоставимость Справочников "Справочник Оценщика Недвижимости" под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А.2016 г. рыночным данным

В настоящее время, при определении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в г. Москва и Московской области, для введения корректировок Оценщики в основном используют информацию, предоставленную в различных аналитических и информационных справочниках – «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД)», «Сборник рыночных корректировок (СРК)» Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича и «Справочник Оценщика Недвижимости» под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А. В случае с первыми двумя справочниками – они основаны на цифровых расчетных параметрах, полученных с помощью апробированных методик и программных продуктах, а также данных из практических отчетов по оценки.

«Справочник Оценщика Недвижимости» под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А. основан на опросах экспертах, обработке экспертной и рыночной информации в различных сегментах рынка. Согласно п. 12 ФСО № 3 «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.»

В практике оценки «Справочник Оценщика Недвижимости» под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А. используется практически повсеместно и устоялся как один из главных источников обоснования корректировок для проведения расчетов при определении рыночной стоимости объектов. Однако, довольно часто встречаются замечания по отчету, полученные от проверяющих органов (Росимущество, ДГИ, Министерство имущественных отношений и др.), относительно применения данного справочника на отсутствие анализа использованных в отчете значений на соответствие рыночным условиям.

В настоящем исследовании проведен анализ представленных в «Справочник Оценщика Недвижимости» под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А. значений корректировок и их диапазонов на соответствие рыночным данным в г. Москва и Московской области. В рамках анализа были использованы «Справочник Оценщика Недвижимости» Том. 1 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» и Том 3 «Земельные участки», в качестве источников рыночной информации были использованы данные открытых источников – www.cian.ru, www.realty.dmir.ru, www.avito.ru, сайты АН «Миэль», «Инком-недвижимость», «Бест-недвижимость» и др., www.roszem.ru, www.millionga.ru, а также базу данных недвижимости Realto[1].

В качестве анализа показателей, были подобраны объекты, максимально идентичные друг другу по основным физическим и экономическим характеристикам, отличающихся по одному параметру. Показатели отличия в стоимости объекта по данному параметру представлены в табличном виде, с дальнейшим выделением среднего значения. Соответствие параметра, представленное в справочнике рыночным данным, принимается в случае отклонения данным не более 10%.

Соответствие «Справочник Оценщика Недвижимости» Том. 1 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. 2016 г.» рыночным данным в г. Москва и Московской области.

Исходя из вышеуказанных данных, можно сделать вывод о том, что справочники «Справочник Оценщика Недвижимости. 2016 г.» Том. 1 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», Том 2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. 2016 г.» и Том 3 «Земельные участки. 2016 г.» под редакцией канд. техн. наук Лейфера Л.А., соответствуют рыночным условиям рынка (Параметры, представленные в справочнике рыночным данным, не превышают показатель рынка более чем на 10%) коммерческой недвижимости и земельных участков и может быть рекомендована для использования в оценочной практике.

Примечание: В рамках настоящего исследования отсутствует часть показателей. Данный фактор связан либо с наличием достаточной информации по данному параметру в других источниках, либо с отсутствием репрезентативной выборки (менее 100 аналогов), необходимой для построения анализа.

---

[1] Полный список использованных материалов находится в архиве Аналитического отдела ООО «Максилайн»