Рекомендации по учету налога на добавленную стоимость

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УЧЕТУ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства
в целях «оспаривания»

Учет НДС в рыночной стоимости ОКС

Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• согласно ст. 3 Закона об оценке, рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену сделки, т.е. суммарные расходы покупателя, связанные с приобретением объекта;
• величина рыночной стоимости не зависит от налогового режима конкретных сторон сделки – в ряде источников используется оборот «с учетом всех налогов»;
• наличие/отсутствие (необложение) НДС – характеристика конкретной сделки;
• при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного рыночного субъекта (строительной организации в затратном подходе, покупателя в сравнительном и т.д.) – наиболее типичной является ставка НДС в размере 18%.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:

• Председатель Экспертного совета РОО Козырь Ю.В.;
• Оценщики, являющиеся авторами большинства отчетов об определении кадастровой стоимости в 2013-2015 годах.

Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда, в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.

Подобное определение видится дискуссионным. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет, равно как и учет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости.

 На заседании Экспертного совета Партнерства 14.01.2016 г. был рассмотрен вопрос учета налога на добавленную стоимость (НДС) при оценке рыночной стоимости объектов капитального (ОКС) в целях «оспаривания» величины их кадастровой стоимости.

Экспертный совет учел следующие существенные аспекты данного вопроса:

• наличие дискуссии в профессиональном оценочном сообществе с весомой аргументацией (см. п. 5 статьи) как в отношении необходимости учета НДС, так и в отношении необходимости его исключения;
• противоречивая судебная практика, в т.ч. высших судов;
• различные подходы в работе Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• отсутствие единообразия в части учета НДС в отчетах об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в различных регионах;
  • ОКС является искусственно сформированным объектом оценки (не может принимать участия в гражданском обороте, применимость понятия «рыночная стоимость» к нему – условная).

Партнерство сохраняет позицию, что рыночная стоимость – это величина, которая включает все налоги (сумма средств, уплаченных покупателем при совершении сделки между типичными для данного сегмента рынка субъектами). Налогообложение, в т.ч. в части НДС, – это индивидуальная характеристика сделки и конкретного налогоплательщика.

В целях соблюдения главного принципа оспаривания, зафиксированного в позициях высших судов (обеспечения сопоставимости кадастровой и рыночной стоимости объекта оценки), Экспертный совет Партнерства рекомендует:

для целей «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости ОКС величину НДС учитывать аналогично тому, как она была учтена при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта оценки.

Комментарий:

• как именно был учтен НДС при определении кадастровой стоимости конкретного объекта оценки, можно узнать из соответствующего отчета об определении кадастровой стоимости. Например, если в отчете об определении кадастровой стоимости ОКС в затратном подходе НДС начислялся и не исключался в сравнительном и доходном подходе, то рекомендуется определять рыночную стоимость с учетом НДС и наоборот;
• с отчетами об определении кадастровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра и его территориальных управлений (rosreestr.ru).

Источник: http://srosovet.ru/press/news/ob-uchete-nds-v-obektah-kapitalnogo-stroitelstva/