Основные проблемы при оценке стоимости торговых предприятий. Типовые ошибки в отчетах об оценке

Основные особенности бизнеса торговых предприятий.

Оценка бизнеса (предприятий) является особо сложной сферой оценочной деятельности, так как оценщику бизнеса приходится сталкиваться с предприятиями, работающими в самых различных сферах – производственными, сельскохозяйственными, торговыми, оказывающими различные услуги и т.д. Это значительно осложняет процедуру оценки на практике, так как оказывается практически невозможным создание «типового» отчета и расчетной модели. Каждый раз как расчетная модель, так и методы финансового анализа, описания объекта оценки, оказываются различными.

Исходя из практики, торговые предприятия имеют свои особенности, в частности, в структуре баланса. Среди таких особенностей можно выделить следующие:

- низкая величина и доля уставного капитала;

 - отсутствие или крайне низкая абсолютная и относительная величина долгосрочных привлеченных средств; 

- основные статьи текущих пассивов - краткосрочные коммерческие кредиты и кредиторская задолженность поставщикам.

Для осуществления хозяйственной деятельности торговому предприятию необходимы такие же виды ресурсов, как и любому другому (промышленному, сельскохозяйственному, предприятию финансовой системы):

- финансовые,

- материальные (основные и оборотные фонды),

- нематериальные,

- трудовые.

Но формирование и оценка эффективности использования каждого из перечисленных ресурсов торгового предприятия имеет ряд особенностей. По своему содержанию ресурсы торгового предприятия оцениваются в натурально-вещественной и стоимостной форме.

Материально-техническая база торгового предприятия состоит из:

- собственных основных фондов, которые могут быть производственные и непроизводственные (здания, сооружения, оборудование, транспорт);

- производственных основных фондов, которые арендуются (здания, торговая и складская площадь, оборудование);

- малоценных и быстроизнашивающихся предметов.

Основные фонды играют решающую роль в формировании материально-технической базы торговых предприятий.

Во-первых, существенно отличаются по структуре и составу основные фонды предприятий розничной, оптовой торговли и заведений (предприятий) ресторанного хозяйства. Но для всех торговых предприятий на современном этапе развития характерно практически полное отсутствие непроизводственных основных фондов (жилых домов, спортивных сооружений, баз отдыха и т.д.).

Во-вторых, значительно отличается количественная характеристика основных фондов предприятий розничной, оптовой торговли и заведений (предприятий) ресторанного хозяйства.

Основные фонды предприятий розничной торговли количественно характеризуются такими показателями как пропускная способность, общая площадь предприятия, площадь торгового зала, площадь складских и подсобных помещений, количество весового, погрузочно-разгрузочного, кассового, механического оборудования.

Основные фонды предприятий оптовой торговли количественно характеризуются такими показателями как количество складов, емкость складских помещений в мерах кубических, их оснащение холодильным оборудованием, количество весового, погрузочно-разгрузочного, механического, фасовочного оборудования.

Сложности и ошибки при применении доходного подхода к оценке

Естественно, в большинстве случаев при оценке торгового предприятия доминирующую роль для оценщика будет играть доходный подход, ибо сама сущность торговли – ничто иное, как получение дохода.

Прогнозирование денежных потоков

Реализация доходного подхода является при оценке предприятий торговли наиболее трудоемкой, в особенности, в прогнозировании будущих денежных потоков. Количество ошибок, возникающих при прогнозировании, наиболее велико.

Прогноз выручки от реализации

Деятельность торговых предприятий напрямую зависит от текущей экономической ситуации как в стране, так и в регионе их расположения, поэтому для оценщика наиболее логичным представляется поиск более или менее официальных прогнозов макроэкономического развития страны и региона и определение индексов роста на основании таких прогнозов. Какими показателями пользуется оценщик при таком прогнозировании? В первую очередь, рост уровня инфляции, рост заработной платы и покупательской способности населения, прогнозный рост цен на определенные виды продукции исходя из деятельности конкретного предприятия. При этом, оценщиком анализируются ретроспективные показатели выручки, которые затем «наращиваются» в каждый прогнозный год на определенный им индекс роста.

Такой подход является весьма укрупненным и не всегда может дать достоверный результат, в особенности, в периоды нестабильной экономической ситуации. Задача оценщика – не только определить будущий рост цен на продукцию, реализуемую торговым предприятием, но и будущий спрос на эту продукцию. В определенные годы, особенно в годы кризиса, спрос на некоторые виды продукции может падать на 50 и более процентов.

Как пример приведем отчет об оценке предприятия по продаже керамической плитки. Оценка производится в уже нестабильной экономике, при этом оценщик прогнозирует рост цен на плитку по данным всем известного долгосрочного прогноза Минэкономразвития РФ до 2030 года. По логике оценщика годовой рост составляет от 5 до 6% в год. При этом, берется последний годовой показатель выручки, увеличивается на данный процент и т.д.

В данной ситуации оценщик не учитывает следующее: в периоды кризиса строительные и отделочные материалы, как правило, пользуются меньшим спросом, так как люди предпочитают экономить и откладывать ремонт до «лучших времен». Если прочесть аналитику, в кризисные годы падение рынка плитки составило около 20%:

Данный фактор нельзя игнорировать. Да, возможно, цены на продукцию вырастут, однако, реализация ее упадет. В итоге при неверном прогнозировании мы получаем расхождение результатов почти вдвое.

Таким образом, при построении прогнозов для торговых предприятий нельзя просто пользоваться показателем «выручка». Оценщику необходимо определить номенклатуру товара, который реализуется, а затем проанализировать будущий спрос на каждый вид продукции. Это возможно сделать, либо поискав прогноз развития конкретной отрасли, либо посмотрев на ретроспективные данные по отрасли.

Еще сложнее дело обстоит с торговыми предприятиями, реализующими продукты ежедневного спроса, в частности, пищевые продукты. Среди таких предприятий есть так называемые «магазины шаговой доступности», а есть крупные сетевые ритейлеры, которым гораздо проще «подстроиться» под изменяющийся спрос и экономический климат. Кроме того, в штате крупных торговых сетей, как правило, имеются квалифицированные специалисты, способные самостоятельно спрогнозировать дальнейшее изменение экономического климата и скорректировать ассортимент товара и его цены. Для магазинов шаговой доступности это практически невозможно, поэтому он будет менее гибким к изменяющимся экономическим условиям.

Итак, основная проблема при прогнозировании будущих денежных потоков предприятия торговли – нежелание оценщика (которое часто маскируется под невозможностью) проанализировать структуру выручки детально. Тем не менее, оценщик бизнеса обязан полностью вникнуть в деятельность предприятия и в ее особенности, иначе достоверной оценки не выйдет. При построении прогнозов денежных потоков необходимо:

- определить ассортимент продукции, реализуемой предприятием и проанализировать ретроспективный товарооборот по каждому из наименований;

- спрогнозировать дальнейший рост цен на продукцию, реализуемую предприятием, по каждому из видов товаров на основании макроэкономических прогнозов как в целом по стране, так и по конкретному региону;

- прогнозировать спрос на реализуемую продукцию на основании данных о прогнозируемом среднем уровне заработных плат, покупательской способности населения, реальных располагаемых доходов и т.д. Кроме того, необходимо учесть место расположения и вид точек реализации товара – «магазины шаговой доступности», крупные торговые центры, сетевые магазины и т.д.

- определить возможности торгового предприятия быстрой реакции на изменяющуюся макроэкономическую ситуацию, пути изменения ассортимента продукции, способность избежать падения выручки из-за нестабильной экономической ситуации.

Только после этого можно приступать к построению прогноза дальнейшей выручки.

Кстати, отдельно нужно сказать о случаях, которые чаще встречаются при оценке предприятий оптовой торговли. Оценщики редко запрашивают у предприятия данные о структуре поставщиков и покупателей продукции, а ведь для оптовиков это является очень важным моментом. При анализе такой структуры мы можем наблюдать, что у предприятия имеется один или несколько ключевых поставщиков, либо ключевых покупателей, от которых на данный момент сильно зависит его деятельность. Наличие ключевого поставщика/покупателя – большой риск, так как при расторжении отношений с такой ключевой фигурой, показатели деятельности предприятия могут серьезно упасть (по крайне мере, на какое-то время, которое требуется для его замены). Отсутствие анализа структуры поставщиков и покупателей – серьезная ошибка при оценке предприятий торговли.

Прогноз себестоимости

Следующий проблемный пункт – прогноз себестоимости деятельности предприятия. Типичная ошибка здесь одна: большинство оценщиков ориентируется на балансовый показатель себестоимости, анализирует его за несколько лет, затем соотносят с величиной выручки. Далее строится прогноз себестоимости в процентах от выручки. Второй вариант – прогноз себестоимости на основании роста каких-либо прогнозных макроэкономических показателей (все из того же прогноза долгосрочного развития МЭРТ до 2030 года).

Однако, как структура выручки, так и структура себестоимости предприятия может меняться, кроме того, в этой структуре присутствуют статьи, которые будут меняться с различной скоростью.

В первую очередь, укрупненно затраты торгового предприятия делятся на условно-постоянные и условно-переменные.

Условно-переменные затраты –расходы, сумма которых изменяется прямо пропорционально изменению объема производства (выпуска). К ним относят транспортные расходы, сдельную заработную плату продавцов и др.

Условно-постоянные затраты –расходы, сумма которых не изменяется при изменении объема производства (выпуска). К ним можно отнести административно-управленческие расходы

Разделение затрат на условно-постоянные и условно-переменные имеет большое значение для планирования, учета и анализа себестоимости реализуемых товаров. Условно-постоянные расходы, оставаясь относительно неизменными по абсолютной величине, при росте товарооборота становятся важным фактором снижения себестоимости товаров, так как их величина при этом уменьшается в расчете на единицу реализуемых изделий. Условно-переменные же расходы возрастают в прямой зависимости от увеличения товарооборота, но, рассчитанные на единицу товара, представляют собой постоянную величину. Экономия по этим расходам может быть достигнута за счет осуществления организационно-технических мероприятий, обеспечивающих снижение их в расчете на единицу реализуемых товаров.

При неблагоприятной конъюнктуре товарного рынка, определяющей возможное снижение объема продаж, а также на ранних стадиях жизненного цикла организации, когда еще не преодолена точка безубыточности, необходимо принимать меры к снижению условно-постоянных затрат. И наоборот, при благоприятной конъюнктуре товарного рынка и наличии определенного запаса финансовой прочности, требования к осуществлению режима экономии условно-постоянных затрат могут быть существенно ослаблены. 

При управлении условно-постоянными затратами следует иметь в виду, что их высокий уровень в значительной мере определяется отраслевыми особенностями деятельности, определяющими различный уровень фондоемкости различных видов товаров, дифференциацию уровня механизации и автоматизации труда.

Однако, несмотря на эти объективные ограничители, в каждой организации имеется достаточно возможностей снижения при необходимости суммы и удельного веса условно-постоянных затрат. К числу таких резервов можно отнести: существенное сокращение накладных расходов (расходов по управлению) при неблагоприятной конъюнктуре товарного рынка; продажу части неиспользуемого оборудования и нематериальных активов с целью снижения потока амортизационных отчислений; широкое использование краткосрочных форм лизинга машин и оборудования вместо их приобретения в собственность; сокращение объема ряда потребляемых коммунальных услуг и другие.

Затраты предприятия - это понятие более широкое, чем расходы на продажу. В их состав включаются затраты предприятия на закупку товаров, текущие расходы на продажу по организации процессов товарного обращения и финансовые затраты и расходы, осуществляемые за счет финансовых результатов деятельности предприятия и его чистой прибыли.

При этом расходы на продажу и финансовые затраты и расходы являются затратами в чистом виде, а средства предприятия, израсходованные на закупку товаров, не затрачиваются окончательно, а лишь авансируются за счет собственного оборотного капитала и краткосрочных кредитов, поэтому постоянно находятся в обороте.

Поэтому анализ и прогноз себестоимости так же, как и выручки, необходимо делать постатейно. При этом, желательно пользоваться краткосрочными прогнозами экономического развития в конкретном регионе, а не прогнозом по стране в целом. Например, оценщик прогнозирует рост заработной платы в Москве и в регионах. Понятно, что темп роста будет отличаться, и существенно. Некоторые затраты возможно «наращивать» и по общим макроэкономическим показателям, например, затраты не энергоресурсы, бензин и т.д.

Одной из важнейших частей затрат  торгового предприятия является аренда помещений (если они не находятся в собственности) – торговых, складских и подсобных. Отдельно необходимо проанализировать ретроспективу и перспективу развития рынка аренды коммерческой недвижимости в конкретном регионе, сопоставить их с условиями конкретных договоров аренды.

Очень часто в отчетах об оценке встречаются фразы: «информация не предоставлена», «расшифровка не предоставлена» и другие варианты. Это сразу значительно ограничивает достоверность оценки, а также наталкивает на мысль, что оценщиком могли быть не учтены какие-либо факторы. Подобными фразами оценщик изначально признает свой отчет недостоверными, а расчеты «приблизительными». По какой причине не были предоставлена расшифровка?  Если заказчик оценки не желает видеть достоверный результат и не идет на контакт, то нужна ли вообще такая оценка?

В отчетах следует избегать подобных фраз, так как на практике и у судов, и у различных государственных структур, и у экспертов сразу же возникает вопрос о причинах непредоставления информации. И отвечать на подобные вопросы, защищая отчет, буде гораздо сложнее, чем изначально запросить данную информацию и детально ее проанализировать. Необходимо понимать, что любая вина за ошибки и неточности в отчете в конечном итоге будет лежать на оценщике.

Подводя итог в части прогнозирования выручки и себестоимости предприятия, отметим основные моменты:

- не следует строить прогноз на показателях «выручка» и «себестоимость» в целом, так как данные показатели содержат в себе огромное количество статей, величина которых в перспективе будет изменяться по-разному;

- необходимо в обязательном порядке запрашивать детальные расшифровки выручки и себестоимости на дату оценки и в ретроспективе;

- для построения адекватного денежного потока необходимо анализировать не только макроэкономические показатели, такие как рост инфляции и ВВП, но и прогнозные отраслевые показатели по каждой из статей выручки и себестоимости;

- при построении прогноза необходимо выявить наличие ключевых поставщиков или покупателей, проанализировать договора с такими поставщиками/покупателями и понять, насколько сильно зависит от них деятельность предприятия;

- имеет смысл провести беседу с менеджментом предприятия, чтобы понять, какие инструменты имеются на предприятии для быстрого реагирования на изменяющиеся экономические условия, насколько «гибким» и приспособленным является предприятие к нестабильной экономической среде.

Прогноз капитальных вложений

Еще один проблемный вопрос при построении денежных потоков – прогноз капитальных вложений. При анализе отчетов оценщиков, складывается впечатление, что капитальные вложения являются какой-то обязательной статьей для предприятия, и делаться они будут в любом случае – вне зависимости от текущего финансового положения и ситуации в целом.

Здесь нужно быть осторожнее: нам нужно понять, а нужны ли они вообще, капитальные вложения? В нашем случае речь идет о торговом предприятии, которым необходимые капвложения уже сделаны, иначе оно не смогло бы существовать.

Следует отметить, что далеко не все торговые предприятия имеют собственные основные фонды. В этом смысле их можно разделить на две большие группы:

- предприятия, имеющие торговые и складские площади, а также все оборудование в собственности;

- предприятия, арендующие торговые и складские площади, имеющие в собственности только оборудование, необходимое для осуществления деятельности.

Речь о капитальных вложениях может идти в следующих случаях:

- в ближайшей перспективе предприятие намерено расширять сеть торговых точек, соответственно, приобретать новые объекты в собственность;

- предприятие обновляет материальную базу и меняет старое оборудование на новое;

- у предприятия имеется оборудование, вышедшее из строя, которое требует замены.

Вопрос о включении или не включении статьи «капитальные вложения» в денежный поток решается по результатам беседы с менеджментом оцениваемого предприятия. Если оценщик выясняет, что предприятие намерено расширять свою сеть, он должен не только включить в денежный поток капитальные вложения, но и изменить прогноз выручки, проанализировав, как приобретение новых торговых точек скажется на увеличении товарооборота. Самостоятельно сделать подобный прогноз крайне сложно – это маленький бизнес-план по расширению действующего предприятия со всеми вытекающими отсюда сложностями. Как правило, у крупных сетевых предприятий           имеются такие бизнес-планы в готовом виде, по крайней мере, имеется финансовая модель, если в ближайшей перспективе предстоит расширение.

Мне приходилось сталкиваться с оценкой предприятий, которые расширяются постоянно, в течение года приобретая в собственность или в аренду не одну, а несколько точек в разных городах страны. Такие предприятия непременно имеют в штате специалистов по расширению, которые находят места для новых торговых точек, анализируют спрос и предложение в районе их расположения и хотя бы элементарным образом прогнозируют денежный поток. В оценке мы можем опираться на их данные, конечно, сопоставив их с существующей реальностью.

При прогнозировании капитальных вложений оценщики, как правило, не сопоставляют свой прогноз с финансовым положением предприятия. Типичная ошибка в данном случае – отсутствие анализа собственного оборотного капитала, который необходим для поддержания деятельности предприятия в том темпе, в котором она ведется на данный момент. Если собственных оборотных средств оцениваемого предприятия едва хватает на то, чтобы поддерживать текущий товарооборот, ни о каких капитальных вложениях не может быть и речи. Сначала предприятие должно обзавестись собственными оборотными средствами, а затем уже осуществлять капитальные вложения.

Сложности и ошибки при применении затратного подхода к оценке

Сразу же замечу: практика показывает, что затратный подход к оценке является излюбленным для оценщиков. Встречается огромное множество отчетов, где оценщики используются только затратный подход, ссылаясь на самые различные причины: от сложностей в прогнозировании при нестабильной экономической ситуации в стране до отсутствия каких-либо данных о конкретном предприятии. Часто всего оценщик ссылается на отрицательный финансовый результат как на текущую дату, так и в ретроспективе и пользуется одним затратным подходом.

Однако, тут стоит подумать: а имеет ли ценность все имущество данного предприятия при том, что оно уже несколько лет  работает в убыток? Поступая таким образом, мы получаем многомиллионную стоимость предприятия с помощью затратного подхода, не учитывая то, что оно совершенно не способно принести нам прибыль. А ведь получение прибыли – есть суть предпринимательской деятельности.

Здесь оценщику необходимо включить свои аналитические способности и понять, по какой причине имущественный комплекс предприятия не приносит дохода? Возможно, это просто ошибки менеджмента, и предприятие при правильном построении работы сможет выйти из кризиса и начать приносить доход. Наверняка могут найтись пути извлечения прибыли из существующих активов, иначе дальнейшая деятельность просто не имеет смысла, а оценка одним затратным подходом будет неправдоподобна. Ведь наш объект – не имущественный комплекс, а действующий бизнес. Оценщику следует подумать о том, кто купит это предприятие, если будет знать, что оно не принесет ему дохода?

Тем не менее, применение затратного подхода необходимо для отражения имущественного потенциала предприятия. Поэтому рассмотреть типичные ошибки при применении данного подхода тоже необходимо.

Нематериальные активы

Ошибка первая, и самая распространенная – неучет наличия нематериальной составляющей. Не все торговые предприятия выявляют, оценивают и ставят на баланс нематериальные активы. Чаще всего в нашем случае таким нематериальным активом будет товарный знак, торговая марка и так называемый «гудвилл». Если с товарным знаком более-менее понятно – он зарегистрирован, на него имеется свидетельство, и мы может определить его стоимость, используя данные доходного подхода, то с гудвиллом все намного сложнее.

Дословно «гудвилл» переводится как деловая репутация. Наличие это составляющей прибавляет предприятию стоимости. Если говорить простым языком, то гудвилл будет являться разницей между ценой организации и ее стоимостью. В бухгалтерском учете понятие гудвилла применяют для отражения рыночной стоимости компании за вычетом балансовой стоимости активов и пассивов.

Например, оценить гудвилл можно как остаточную ценность между разницей общей выраженной стоимости активов предприятия и его полной ценой. Понятно, что с первым вычитаемым проблем не будет – всего-то нужно суммировать все показатели. Что касается стоимости самого бизнеса, то здесь следует подходить комплексно: либо применять сравнительный анализ, либо основываться на показателях доходности. Или же деловую репутацию можно определять исходя из имеющейся избыточной прибыли. В данном случае главное - определить плановую доходность без использования в бизнесе гудвилла, ну а после высчитать, какую сумму может принести он. Существуют и другие, менее распространенные методы оценки гудвилла.

Если говорить об оценке торговых предприятий, то под гудвиллом мы будет подразумевать его репутацию и популярность у покупателей. А это очень важный момент – грамотный владелец торгового бизнеса будет всегда уделять огромное внимание покупателям, стараться привлечь их любыми способами, завоевать их доверие, включить «сарафанное радио» и т.. Оценщик может и должен выявить наличие гудвилла (как положительного, так и отрицательного) у предприятия и дать ему оценку.

К сожалению, на сегодняшний день достаточно мало оценщиков, способных произвести оценку нематериальных активов. Некоторые их боятся, а некоторые считают, что в рамках оценки бизнеса они не будут играть существенной роли, особенно, если не стоят на балансе. Нужно помнить, что оценщик не обязательно должен полностью «привязывать» себя к балансу – почти у любого предприятия существуют активы, которые числятся на забалансовых счетах либо вовсе не числятся в бухгалтерском учете.

С точки зрения влияния гудвилла на стоимость российских компаний, все предприятия можно разделить на три группы:

·           гудвилл компании был эффективно сформирован и сейчас в силу стагнации компании составляет основную часть ее стоимости;

·           гудвилл является значимой, но не основной составляющей стоимости;

·           гудвилл еще не определен в качестве фактора, генерирующего прибыль.

К первой группе предприятий относится, например, компания «Аспект-Модификатор», достаточно известный производитель автохимии. Эксперты «Магазина Готового Бизнеса» оценили ее стоимость в 12 млн. долл. США. В 2000 году компания занимала около 50% отечественного рынка автомобильной химии, но к 2010 году смогла сохранить лишь 8%. Суммарные затраты на приобретение активов были оценены в 10 млн. долл. США, однако эти активы узкоспециализированы, а значит, низколиквидны и имеют небольшую стоимость продажи. Итоговая стоимость бизнеса была сформирована в основном за счет нематериальных активов: товарного знака (узнаваемого на всей территории России), технологической документации, положительных экспертных заключений ведущих исследовательских центров. Но главное, потребители помнят, как всего несколько лет назад они буквально выстраивались в очередь за продукцией компании «Аспект-Модификатор». Учитывая это, потенциальные инвесторы прогнозируют хорошие перспективы развития для компании.

Ко второй группе относятся компании, гудвилл которых составляет от 25 до 40% стоимости. В первую очередь это консалтинговые, оценочные и юридические фирмы (к сожалению, на рынке нет данных по их оценке). Также в эту группу входят предприятия, работающие в сфере услуг. И те и другие компании начинают приносить стабильную прибыль только при условии формирования постоянной клиентуры и определенной репутации, то есть гудвилла. Компании, работающие на этом сегменте рынка, относятся к числу наиболее часто продаваемых и покупаемых. В качестве примера можно привести известный московский ресторан «Алладин», стоимость материальных активов которого составила 500 тыс. долл. США, причем ликвидность некоторых из них была сомнительна (например, на диван, покрытый шкурой пони, стоимостью 30 тыс. долл. США найти покупателя не так просто). В то же время специалисты «Магазина Готового Бизнеса» оценили ресторан в 800 тыс. долл. США. Свою роль здесь сыграли популярность заведения и уникальная для российского ресторанного рынка концепция. Все эти факторы позволили прогнозировать срок окупаемости в два года, сделав ресторан одним из наиболее привлекательных инвестиционных предложений на рынке.

Третья группа - это малоизвестные и «нераскрученные» компании. В силу неэффективно сформированного гудвилла их владельцы не могут рассчитывать на получение за свой бизнес больших средств. В качестве примера можно привести компанию «Дарис», занимающуюся производством чипсов. Ее оценочная стоимость составила 880 тыс. долл. США, 860 тыс. из которых составляют материальные активы. При этом исследования показывают, что рынок снэковой продукции, к которой относятся чипсы, далек от насыщения и стоимость гудвилла компаний, грамотно построивших свою политику и сумевших сделать торговую марку узнаваемой, может быть сопоставимой со стоимостью материальных активов.

Оценщику нужно помнить о том, что порой стоимость нематериальной составляющей для торгового бизнеса может быть больше стоимости его материальных активов, особенно учитывая то, что большая часть таких предприятий имеет арендованные основные средства, и мало кто имеет их в собственности.

 Основные средства

При оценке основных средств ошибок бывает не так много. В состав основных средств торговой организации, как правило, входят здания или помещения (торговые и складские), различное торговое и складское оборудование, транспортные средства. Иногда первый пункт на балансе отсутствует.

Среди ошибок можно отметить желание оценщикам упростить себе жизнь и оценку недвижимости, находящей на балансе предприятия, только одни подходом (как правило, затратным). Следует помнить, что оценка затратным подходом недостаточно информативна для определения рыночной стоимости недвижимости, особенно в регионах и посоветовать оценщикам обязательно пользоваться сравнительным подходом, чтобы понять РЕАЛЬНУЮ стоимость активов.

Еще одна ошибка, на мой взгляд также идущая от нежелания, - оценка автотранспорта методом индексации. Рынок б/у автотранспорта в России настолько развит, что не имеет никакого смысла оценивать его, индексирую балансовую стоимость. Очень легко найти в сети Интернет хотя бы 3 аналога – автомобиля той же модели и того же года выпуска, можно также определить среднюю цены на б/у автомобиль, аналогичный оцениваемому, в регионе.

Оценка оборудования торговых предприятий методом индексации затрат также крайне нежелательна, поскольку для многих из них такое оборудование составляет большую часть основных средств. Кроме того, оно относительно новое и работающее, что позволяет найти аналоги в Интернете.

Наряду с нематериальными активами и основными средствами большую часть активов торгового предприятия составляет статья «Запасы». В соответствии с МСФО 2 основным способом оценки запасов является оценка по наименьшей из двух величин:

- себестоимости и

- возможной чистой цены продаж.

Под возможной чистой ценой продажи понимается предполагаемая продажная цена в обычных условиях сбыта, за вычетом прогнозируемых затрат на выполнение работ и на продажу. Оценка запасов по наименьшей из указанных величин опирается на принцип осмотрительности, в соответствии с которым активы и доходы не должны завышаться, а расходы и обязательства - занижаться, что обеспечивает объективность оценки запасов в условиях нестабильности цен. Это обусловливает необходимость уценки запасов до возможной чистой цены продажи, если она оказалась ниже себестоимости, и обратной переоценки запасов по себестоимости, если последняя в результате роста цен на них стала ниже возможной цены продажи. Исключением из общего правила является ситуация, когда рыночные цены на сырье и материалы опустились ниже их себестоимости, но изготовленная из них готовая продукция предположительно будет продана по ценам, превышающим себестоимость. При этом сырье и материалы не переоцениваются, и такое исключение не является нарушением принципа осмотрительности, поскольку в этом случае важнее принцип соотнесения доходов и расходов.

При расчете чистой стоимости реализации в соответствии с параграфом 31 МСФО 2 необходимо учитывать предназначение имеющихся запасов. Так, например, когда запасы только предполагается использовать в целях исполнения уже заключенных договоров, основой для решения являются продажные цены, установленные в таких договорах.

В случае, когда количество запасов превышает величину, необходимую для выполнения заказов по заключенным договорам, часть запасов, которые представляют собой такое превышение, следует оценивать на основе рыночной цены, а не договорной.

В подавляющем большинстве случае оценщики не проводят переоценку запасов, принимая их абсолютно ликвидными. Однако, и здесь необходим соответствующий анализ, учитывая также то, что статья «Запасы» может быть самой большой статьей баланса торгового предприятия. Оценщику следует запросить у бухгалтерии оцениваемого предприятия детальную расшифровку статьи запасы с указанием их степени ликвидности Если осуществляется оценка предприятия оптовой торговли, желательно также запросить договора, по которым часть запасов будет продана покупателям в дальнейшем, например, в розничные торговые сети. У предприятия, реализующего продукцию в розницу, на складах могут оставаться неликвидные запасы, которые не продаются и не пользуются спросом, но тем не менее не списываются с баланса. Нам нужно понимать, что бухгалтерия оцениваемого предприятия могла и не заниматься переоценкой запасов самостоятельно, что привело к искажению данной статьи, поэтому подкорректировать ее оценщику нужно самому.

Мы рассмотрели типичные ошибки при оценке основных статей актива баланса торгового предприятия методом чистых активов. Как правило, в пассивах у таких предприятий имеется лишь краткосрочная дебиторская задолженность – задолженность перед поставщиками, которая в большинстве случаев не нуждается в переоценке.

 Подведем итог сказанному:

- при оценке торговых предприятий затратный подход имеет меньший вес, чем доходный. Отказ от использования доходного подхода в отчетах об оценке, как правило, недостаточно мотивирован;

- при оценке торгового предприятия нельзя забывать о нематериальной составляющей, которая может составлять большую часть его стоимости;

- во всех случаях оценщик должен стараться определить РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость каждого актива, поэтому использовать метод индексации на основании первоначальной балансовой стоимости крайне нежелательно. Для оценки объектов недвижимости наиболее предпочтителен сравнительный подход (необходимо помнить о том, что на баланс все активы ставятся без учета НДС, поэтому определенная рыночная стоимость недвижимости не должна включать в себя НДС);

- при переоценке запасов торговых предприятий обязателен учет степени их ликвидности.

Коротко о сравнительном подходе

На практике довольно редки случаи, когда оценщики используют сравнительный подход при оценке бизнеса. Его применение технически достаточно трудоемко, и первая проблема – поиск предприятий-аналогов. Да, объявления о продаже торгового бизнеса в сети Интернет имеются, и в достаточном количестве. Однако, большая часть из них содержит лишь следующие показатели: выручка/оборот, чистая прибыль, в редких случаях стоимость активов.

Анализ существующих объявлений по продаже торгового бизнеса показывает, что продавцы обращаются особое внимание на следующие детали:

- среднемесячный оборот и чистая прибыль предприятия;

- наличие в собственности/аренде объектов недвижимости;

- условия договоров аренды (часто указывается срок действующего договора и величина арендной ставки);

- расположение торговых точек;

- опыт работы бизнеса в годах;

- наличие наработанной клиентской базы;

- наличие действующих договоров с поставщиками и покупателями;

- наличие в собственности предприятия автотранспорта, оборудования;

- наличие товарного остатка.

Исходя из изученных объявлений по продаже торговых предприятий, можно сделать вывод, что у оценщика имеется возможность использовать только два мультипликатора – «Цена/Выручка» и «Цена/чистая прибыль».

Тем временем, любые методические рекомендации по оценке бизнеса в части сравнительного подхода содержат указание на то, что после поиска объектов-аналогов оценщику следует изучить финансовые отчеты этих аналогов, провести общий финансовый анализ каждого из них. Кроме того, вычисляя мультипликаторы, оценщик должен выбирать те предприятия-аналоги, которые являются наиболее близкими к оцениваемым по большинству финансовых показателей. Не имея на руках бухгалтерской отчетности данных предприятий, а имея лишь общие цифры в объявлениях, сделать это практически невозможно.

Некоторые оценщики умудряются воспользоваться сравнительным подходом, обнаруживая достаточное количество предложений по продаже торгового бизнеса и используя доступные мультипликаторы. Однако, при этом они не учитывают общее финансовое состояние каждого предприятия-аналога, стоимость его материальной базы, а также  уровень собственных оборотных средств, наличие нефункционирующих активов. Такой подход можно использовать только справочно, не вынося его результаты в согласование.

Рекомендация здесь одна: пользуйтесь сравнительным подходом тогда, когда у вас есть возможность провести финансовый анализ предприятий-аналогов и выявить наиболее близкие к оцениваемым. И не только по показателю выручки и прибыли, но и по составу и стоимости активов. Иначе оценка сравнительным подходом будет слишком приблизительной.

Кстати, привести информацию о продающихся аналогичных предприятиях в отчете можно, но в разделе анализа рынка. Это даст дополнительную информацию о спросе и предложении именно на рынке бизнеса как такового, а не только в отрасли, где действует оцениваемое предприятие. Среди основных ценообразующих факторов на рынке торгового бизнеса, как раз, можно выделить перечисленные выше – те, которые наиболее часто встречаются в объявлениях.

Как избежать ошибок

  1. Анализируйте. Основная проблема большинства оценщиков – нехватка времени и желания, из-за чего зачастую не получается полноценно проанализировать деятельность оцениваемого предприятия. 
  2. Запрашивайте расшифровки. Для проверяющих структур отсутствие расшифровок и недостаток исходной информации, как правило, является слабым оправданием. Легче запросить расшифровку той или иной статьи, чем потом объяснять причины, по которым данная информация не была предоставлена оценщиком. Делайте запросы в письменной форме. Даже в случае, когда менеджмент предприятия отказывается от предоставления той или иной информации, у вас будет письменное подтверждение, что вы ее запрашивали.
  3. Беседуйте с менеджментом предприятия. Возможно, у оцениваемого предприятия имеются какое-то планы на будущее, о которых вы можете узнать только из беседы с руководством. Обязательно учитывайте возможности и планы на расширение бизнеса.
  4. Получив результат оценки, задайте себе вопрос: а купят ли этот бизнес за такую цену? Нельзя подходить к оценке бизнеса однобоко, например, оценивать только затратным подходом. В случае с торговым предприятием он менее предпочтителен. Старайтесь определить РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость каждого актива. Определите доходность каждого актива – текущую и потенциальную. Возможно, активы используются недостаточно эффективно, из-за чего предприятие теряет возможную прибыль.
  5. Проверьте уровень собственного оборотного капитала предприятия. Этот показатель поможет понять, способно ли оно поддерживать свой товарооборот на ткущем уровне, а также даст возможность спрогнозировать расширение бизнеса и будущие капитальные вложения. Недостаток собственных оборотных средств обязательно должен сказаться на денежных потоках при их прогнозировании.
  6. Ищите забалансовые активы. Не всегда на балансе отражается весь имущественный потенциал предприятия, не забывайте о существовании забалансовых счетов, ценность которых может быть высокой.
  7. Помните про нематериальную составляющую. Существенная роль в формировании рыночной стоимости торгового предприятия принадлежит гудвиллу – деловой репутации. Для торгового предприятия важна репутация у покупателей, при ее потере показатели могут значительно снизиться.
  8. Анализируйте конкурентную среду и рыночный спрос. При анализе отрасли, в которой действует предприятия, не забудьте проанализировать спрос на продукцию, которую оно реализует. И в ретроспективе, и в прогнозном периоде. Это поможет при построении будущих денежных потоков. Кроме того, не забывайте о конкурентах, которых в сфере торговли более, чем достаточно.
Пробежимся по всем услугам
Оспаривание кадастровой стоимости