Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона по итогам 1 полугодия 2017 г.

Для проведения обзора был проведен анализ земельных участков промышленного назначения, предназначенных для продажи. В целях повышения точности обзора, каждое из найденных предложений было проверено в отдельности на предмет соответствия площади, наличия улучшений, виду разрешенному использования и другим факторам, с помощью Публичной кадастровой карты http://pkk5.rosreestr.ru.

Из анализа исключались земельные участки сельскохозяйственного назначения, заявленные как промышленные.

Данный обзор был разбит по основным направлениям (условно) - предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению.

Северное направление представлено предложениями по стоимости земельных участков по Дмитровскому шоссе;

Северо-Восточное направление представлено предложениями по стоимости земельных участков по Ярославскому и Щелковскому шоссе;

Восточное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Горьковскому и Носовихинскому шоссе;

Юго-Восточное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Егорьевскому, Рязанскому и Новорязанскому шоссе;

Южное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Варшавскому, Каширскому и Симферопольскому шоссе;

Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе;

Юго-Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Калужскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе;

Северо-Западное направление: представлено предложениями по стоимости земельных участков по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе.

Предложение на земельном рынке Московского региона

Анализ проводился в разрезе незастроенных участков, выставленных на текущий момент (1 полугодие 2017 г) на продажу. Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости.

Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность), расположенные на расстоянии 60 км. от МКАД. 

При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:

• расстояние от МКАД;
• направление;
• наличие инженерных коммуникаций;
• наличие документации по планировке территории (ГПЗУ, ИРД, ТУ и пр.).

В результате проведенного анализа, объектов, выставленных на продажу, удовлетворяющих требованию данного исследования составило 190 шт.

Количество незастроенных участков в разрезе по направлениям (шт.)

Рисунок 1.

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Северо-Западном и Южном направлениях. Данный факт обусловлен в первую очередь «популярностью» данных направлений (более высокий автомобильный трафик), а также более развитой инфраструктурой на данных направлениях. 

Стоимость земельных участков в Москве и Подмосковье

Анализ уровня стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД (руб./кв.м.)

Рисунок 2.

Детальный анализ стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД по каждому из направлений (руб./кв.м.):

Рисунок 3.

Рисунок 4.

Рисунок 5.

Рисунок 6.

Рисунок 7.

Рисунок 8.

Рисунок 9.

Рисунок 10.

Наибольшим спросом пользуются участки в южной и северной частях Подмосковья с учетом их достаточно низкой стоимости, однако многие девелоперы указывают, что данные направления имеют достаточно сложную транспортную ситуацию.

В Московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями являются Западное и Юго-Западное. Это обусловлено, в первую очередь, ограниченным предложением подобных участков на рынке. Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5–2 раза.

В тоже время, широкое развитие в Московском регионе за последние 5-7 лет получил сегмент индустриальных парков, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов - «Виктория», «Котово», «Коледино», ОЭЗ «Ступино Квадрат», «Есипово», «Спас-Заулок» и др.

На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.

Обзор подготовлен специалистом аналитического отдела «Maxyline» Гринченко А.С.

База данных составлена с помощью открытых источников Росрееста, http://www.roszem.ru, http://www.akrus.ru/, http://www.invst.ru/ и др.