Обзор рынка коммерческой недвижимости города Москвы по итогам 2020 года

В первой половине 2020 года рынок коммерческой недвижимости находился в неопределенном положении. Пандемия и последовавший за ней локдаун существенным образом сказались на офисной и торговой недвижимости, а также на гостиничном бизнесе. Оживление в сегментах купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости пришлось на вторую половину 2020 года.

Офисная недвижимость

Во время первой волны пандемии Covid-19 компании перевели сотрудников на удаленную работу. Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, желавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади. Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, неохотно шли на подобные уступки.

К концу 2020 года уровень вакансии по бизнес-центрам практически восстановился до стандартного уровня, составив 8,9%. Как следствие,  рынок офисной недвижимости вернулся к показателям 2019 года.

Уровень средних цен продажи и арендных ставок на столичные офисы за 2020 год приведен на графике ниже:

По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 9,5 – 10,5 %. 

Торговая недвижимость

В числе наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. В условиях локдауна торговые центры получали всего 10 - 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы. Ряд предприятий розничной торговли вовсе обанкротились. 

В период летнего открытия торговых центров ожидалось снижение посещаемости и уход части торговых операторов, но данные прогнозы не сбылись: посещаемость постепенно восстановилась до прежнего уровня.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на торговые объекты за 2020 год приведен на графике ниже:

По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 10 – 10,5%. 

Производственно-складская недвижимость

Индустриальная недвижимость — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность. По итогам 2020 года наиболее устойчивым в условиях пандемии оказался рынок коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, что напрямую связано с ускорением темпа роста дистанционных продаж в столице за счет увеличения складских мощностей.

Индустриальная недвижимость Москвы преимущественно представлена объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории "старой" Москвы.

Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс (А, В) с современными системами оснащения, для части изменяется функциональное назначение. Реорганизация промзон в г. Москве также направлена на обеспечения горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и пр.

На рынке по-прежнему сохраняется центробежная тенденция, то есть смещение от центра к периферийным районам. Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД. Это связано с дорогостоящей землей внутри и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой грузоподъемностью. Самыми привлекательными складскими комплексами являются объекты непосредственно у МКАД и ТТК, что удобно для крупных поставок товаров по зонам г. Москвы.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на производственно-складские объекты за 2020 год приведен на графике ниже:

По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов производственно-складской недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 10,5 – 12%. 

Средний уровень цен и арендных ставок на столичную недвижимость по итогам 2020 года наглядно показан в таблице ниже:

Выводы

Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов в начале пандемии, в IV квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости столицы практически вернулся к доковидным показателям. Активный спрос во второй половине 2020 года позволил нивелировать падение цен и арендных ставок, произошедшее во II квартале, по большинству сегментов рынка коммерческой недвижимости.