Обзор рынка коммерческой недвижимости города Москвы по итогам 2020 года
В первой половине 2020 года рынок коммерческой недвижимости находился в неопределенном положении. Пандемия и последовавший за ней локдаун существенным образом сказались на офисной и торговой недвижимости, а также на гостиничном бизнесе. Оживление в сегментах купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости пришлось на вторую половину 2020 года.
Офисная недвижимость
Во время первой волны пандемии Covid-19 компании перевели сотрудников на удаленную работу. Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, желавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади. Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, неохотно шли на подобные уступки.
К концу 2020 года уровень вакансии по бизнес-центрам практически восстановился до стандартного уровня, составив 8,9%. Как следствие, рынок офисной недвижимости вернулся к показателям 2019 года.
Уровень средних цен продажи и арендных ставок на столичные офисы за 2020 год приведен на графике ниже:
По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 9,5 – 10,5 %.
Торговая недвижимость
В числе наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. В условиях локдауна торговые центры получали всего 10 - 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы. Ряд предприятий розничной торговли вовсе обанкротились.
В период летнего открытия торговых центров ожидалось снижение посещаемости и уход части торговых операторов, но данные прогнозы не сбылись: посещаемость постепенно восстановилась до прежнего уровня.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на торговые объекты за 2020 год приведен на графике ниже:
По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 10 – 10,5%.
Производственно-складская недвижимость
Индустриальная недвижимость — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность. По итогам 2020 года наиболее устойчивым в условиях пандемии оказался рынок коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, что напрямую связано с ускорением темпа роста дистанционных продаж в столице за счет увеличения складских мощностей.
Индустриальная недвижимость Москвы преимущественно представлена объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории "старой" Москвы.
Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс (А, В) с современными системами оснащения, для части изменяется функциональное назначение. Реорганизация промзон в г. Москве также направлена на обеспечения горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и пр.
На рынке по-прежнему сохраняется центробежная тенденция, то есть смещение от центра к периферийным районам. Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД. Это связано с дорогостоящей землей внутри и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой грузоподъемностью. Самыми привлекательными складскими комплексами являются объекты непосредственно у МКАД и ТТК, что удобно для крупных поставок товаров по зонам г. Москвы.
Уровень средних цен предложений и арендных ставок на производственно-складские объекты за 2020 год приведен на графике ниже:
По итогам 2020 года средние ставки капитализации для объектов производственно-складской недвижимости г. Москвы находились в диапазоне 10,5 – 12%.
Средний уровень цен и арендных ставок на столичную недвижимость по итогам 2020 года наглядно показан в таблице ниже:
Выводы
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов в начале пандемии, в IV квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости столицы практически вернулся к доковидным показателям. Активный спрос во второй половине 2020 года позволил нивелировать падение цен и арендных ставок, произошедшее во II квартале, по большинству сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Пробежимся по услугам
- Оценка арендной ставки
- Оценка взносов в уставной капитал
- Оценка для выкупа
- Оценка инвестиций
- Оценка при разделе имущества и имущественных спорах
- Оценка для получения кредита
- Оценка имущества для купли-продажи
- Оценка для передачи в доверительное управление
- Оценка для МСФО
- Оценка имущества предприятия (переоценка основных средств)
- Оценка дебиторской задолженности
- Оценка для финансирования
- Оценка при санации/ликвидации/банкротстве
- Оценка взноса в уставной капитал
- Оценка рыночной стоимости