Обзор рынка коммерческой недвижимости г Москвы по итогам 2019 года

Рынок коммерческой недвижимости завершает год в позитивном настроении: почти для всех сегментов прошедшие 12 месяцев оказались удачными.

2019 год по экономическим показателям оказался намного более успешным, чем 2018-й. Объем инвестиций в недвижимость России по итогам года составит около 250 млрд рублей — это в 1,4 раза больше, чем годом ранее.
Самый популярный сегмент для инвестиций — торговая недвижимость с долей около 30%. За ней следует офисная (около 25%). Вложения в жилую недвижимость занимают 21%, в складскую и гостиничную — 13 и 7% соответственно.

Объем инвестиций в недвижимость России

Офисная недвижимость

На офисном рынке Москвы спрос второй год подряд демонстрирует пиковые значения. Это при том, что объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в три раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться.
Объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2020–2023 гг. офисных объектов составляет 1,4 млн м2. Сокращение доли вакантных площадей с последующим переходом к рынку арендодателя побуждают собственников увеличивать ставки аренды в наиболее востребованных с точки зрения местоположения и качества объектах.

Уровень средних цен и арендных ставок за 1 м2 на столичные офисы по состоянию на 4 квартал 2019 года приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте рынка составляют от 9,5% до 10,5%.

Торговая недвижимость

В 2019 году в Москве открылось в полтора раза больше новых торговых площадей, чем в прошлом году. Средняя площадь большинства новых торговых объектов находится в диапазоне 10–25 тыс. м2.
Москва в полтора раза обогнала свои же показатели прошлого года по объему введенных торговых площадей: в 2019-м сдано 286 тыс. против прошлогодних 186 тыс. м2. Эксперты предсказывают снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов в ближайшие два года

Уровень средних цен и арендных ставок за 1 м2 торговых объектов г. Москвы по состоянию на 4 квартал 2019 года приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте рынка составляют от 9,5% до 10,5%.

Производственно-складская недвижимость

Главной характеристикой складской недвижимости столицы стал рост ставок аренды — сразу на 11% по сравнению с 2018 годом. Одной из причин такого скачка эксперты называют дефицит: сегодня свободно лишь 4,5% складов, а средняя площадь свободного склада меньше, чем та, которую в среднем занимают арендаторы.
В перспективе в столичном регионе доля вакантных площадей на складском рынке будет постепенно снижаться, а ставки аренды — незначительно повышаться.

Уровень средних цен и арендных ставок за 1 м2 на столичную производственно-складскую недвижимость по состоянию на 4 квартал 2019 года приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте рынка составляют от 11% до 12,5%.

Выводы

Средний уровень цен и арендных ставок на московскую недвижимость по состоянию на 4 квартал 2019 года наглядно приведен ниже:

Средние запрашиваемые базовые цены продажи и аренды за 1 м2 на рынке коммерческой недвижимостина конец 4 кв. 2019 г.

Расценки для офисных объектов, расположенных за МКАД в границах Старой Москвы снижается на 9 — 13% по сравнению с объектом, расположенном между ЧТК и МКАД.
Расценки для торговых объектов, расположенных за МКАД в границах Старой Москвы снижается на 6 — 11% по сравнению с объектом, расположенном между ЧТК и МКАД.
Расценки для производственно-складских объектов, расположенных за МКАД в границах Старой Москвы снижается на 6 — 11% по сравнению с объектом, расположенном между ЧТК и МКАД.

Аналитическая группа ООО «Максилайн»