Анализ рынка основных ценообразующих факторов на рынке сельскохозяйственных земель (на примере Владимирской области)

Одним из наиболее развитых земельных рынков по количеству предложений во Владимирской области является рынок сельскохозяйственных угодий. Как правило, на рынках сельскохозяйственных земель, предназначенных для ведения сельхозпроизводства, выделяют два основных ценообразующих фактора: местоположение и площадь. Чаще всего сельскохозяйственные угодья предлагаются без инженерных коммуникаций и имеют большую площадь (свыше 1 Га).

Анализ такого фактора, как «местоположение» является достаточно сложным в связи с неравномерным распределением количества предложений по районам области. Так, например, на текущую дату на открытом рынке не обнаружено ни одного предложения по продаже крупных земельных наделов в г. Муром и Муромском районе. В некоторых районах области предложение крайне ограничено, а в некоторых, напротив, весьма развито. Средние цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по районам Владимирской области приведены ниже:

Рисунок 1.

Как видно из таблицы, самые дорогие земельные участки под сельхозпроизводство предлагаются в Петушинском, Киржачском, Юрьев-Польском и Суздальском районах, самые дешевые – в Селивановском, Судогодском, Вязниковском и Гусь-Хрустальном. При этом, разброс цен на участки по области достаточно велик – от 214 до 1100 рублей за «сотку», в среднем:

Таблица 1.

Как показал предварительный анализ, цены на сельхозземли в приближенных к г. Владимир районах области не обязательно выше, чем в районах отдаленных. Ниже приведен анализ зависимости стоимости «сотки» от удаленности от областного центра:

Рисунок 2.

Наибольший коэффициент корреляции по данной зависимости составляет 0,0327, что показывает отсутствие зависимости от анализируемого фактора (чем ниже коэффициент корреляции, тем ниже зависимость, и наоборот).

Так как Владимирская область граничит с Московской областью, собственники земельных участков, выставленных на продажу, часто указывают в качестве ценообразующего фактора расстояние от МКАД г. Москвы. Анализ зависимости стоимости «сотки» сельхозземель Владимирской области от МКАД приведен ниже:

Рисунок 3.

На графике видна тенденция увеличения стоимости «сотки» по мере приближения в МКАД. В данном случае коэффициент корреляции значительно выше, чем на предыдущем графике – 0,4074. Данный фактор оказывает влияние на ценообразование во Владимирской области.

Не только и не столько район расположения, сколько качество почв могут оказать значительное влияние на рынок земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Качество (плодородие) почвы в общем определяется таким фактором, как балл бонитета. Чем выше бонитет, тем более плодородна земля, соответственно, тем большее количество урожая можно получить от ее использования. Приведем ниже анализ зависимости стоимости «сотки» сельхозземель Владимирской области от баллов бонитета:

Таблица 2.

График зависимости приведен ниже:

Рисунок 4.

В данном случае коэффициент корреляции еще выше – 0,695, что показывает высокую зависимость от данного фактора. Зависимость описывается уравнением степенной регрессии: у=24,89х0,1516, где у = искомая стоимость «сотки», х – балл бонитета в районе. Степенная аппроксимация описывает монотонно возрастающую либо монотонно убывающую величину. В нашем случае, по мере возрастания балла бонитета, стоимость «сотки» монотонно возрастает. 

Итак, по фактору «местоположение» в наибольшей степени для вычисления корректировок подходит корректировка по баллам бонитета почв. 

Второй важный фактор, который возможно проанализировать по рыночным данным, - это площадь земельных участков. Для анализа возьмем района Владимирской области с наибольшим количеством предложений по продаже сельхозугодий на дату анализа, - Судогодский район. Расположение участков, отобранных для проведения анализа, в одном районе с одинаковым баллом бонитета, очищает проводимое исследование ценообразующего фактора от влияния других факторов.

Существующие на дату анализа предложений по продаже сельскохозяйственных земель под сельхозпроизводство в Судогодском районе приведены ниже:

Таблица 3.

Построим график зависимости цены «сотки» от фактора «площадь участка»:

Рисунок 5.

Из графика видно, что зависимости достаточно сильна, коэффициент корреляции составляет 0,8359. При этом наглядно видно, что наибольшая часть предложений в районе сосредоточена в ценовом диапазоне 200 – 400 рублей/«сотка», в диапазоне от 600 до 1100 рублей за «сотку» не обнаружено ни одного предложения. Зависимость цен предложений сельскохозяйственных земельных участков от площади описывается формулой полиноминальной аппроксимации, используемой для описания попеременно возрастающих и убывающих величин.

Исходя из данного графика мы можем четко увидеть три диапазона площадей и цен, в которых сосредоточено большинство предложений по продаже сельхозугодий Судогодского района Владимирской области:

Таблица 4.

Вывод: основными ценообразующими факторами на рынке сельскохозяйственных земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, можно признать площадь и бонитет почвы в районе расположения объекта. 

Пробежимся по всем услугам
Оспаривание кадастровой стоимости