Анализ рынка коммерческих земель республики Крым и города федерального значения Севастополя по состоянию на январь 2016 года
Анализ рынка коммерческих земель республики Крым и города федерального значения Севастополя по состоянию на январь 2016 года
Согласно Постановлению правительства Российской Федерации от 11 августа 2014 г. N 790 Об утверждении федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года", основными направлениями развития региона в ближайшей перспективе будут являться:
- устранение ограничений транспортной инфраструктуры;
- устранение ограничений и повышение качества энергоснабжения региона;
- устранение ограничений инженерной инфраструктуры;
- развитие социальной сферы;
- обеспечение межнационального согласия.
Программа направлена, в первую очередь, на повышение уровня и качества жизни населения, развитие агропромышленного и промышленного комплексов, развитие туристско-рекреационного комплекса региона, что позволит повысить его инвестиционную привлекательность.
Среди приоритетных задач в программе отмечены: развитие транспортного комплекса - строительство транспортного перехода через Керченский пролив, реконструкция аэродрома аэропорта г. Симферополя и аэропорта Бельбек, строительство и реконструкция объектов портовой инфраструктуры, обновление парка городского транспорта, строительство и реконструкция автомобильных дорог, обеспечивающих повышение транспортной доступности Крымского полуострова и переформатирование существующих транспортных коридоров под пассажиро- и грузопоток, ориентированный на Российскую Федерацию, обустройство пунктов пропуска через государственную границу Российской Федерации.
На сегодняшний день республика Крым значительно отстает по основным социально-экономическим показателями от других регионов России, однако, опережает регионы Украины. Так, по статистике, приведенной рейтинговым агентством «РА-Эксперт» «динамика развития региона была лучше, чем в среднем по Украине, но немного хуже, чем в среднем по субъектам РФ (см. графики 1 и 2).»:
Основные тенденции развития экономики республики Крым в 2015 году
(Источник: Министерство экономического развития Республики Крым)
В 2015 году экономика Республики Крым демонстрирует ряд устойчивых положительных тенденций, несмотря на наличие объективных трудностей в отдельных отраслях.
В промышленности отмечен рост производства на 11,7%, что обусловлено увеличением объемов добывающей промышленности – на 6,5%, обрабатывающей промышленности – на 8%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды - на 17,4%.
Производство сельхозпродукции снизилось на 7,4% за счет сокращения производства животноводческой продукции на 18,6% (трудности по доставке молодняка и качественных кормов сельхозпредприятиями). Объем производства продукции расте- ниеводства увеличился на 1,3%.
Предприятиями республики выполнено строительных работ на сумму 1578,4 млн. руб., что в сопоставимых ценах в 2,6 раза выше уровня 2014 года. Объем введенного в эксплуатацию жилья соВ январе-октябре 2015 года доходы консолидированного бюджета Республики Крым составили 81,5 млрд. руб., из них налоговые и неналоговые поступления – 25,5 млрд. руб. (рост на 11,4%), поступления из федерального бюджета – 56 млрд. руб.
Оборот розничной торговли за январь-октябрь 2015 года составил 153,3 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 15,9% меньше уровня 2014 года. Товарные запасы в организациях розничной торговли достигли максимума с начала года и составили 4,5 млрд.руб.
Индекс потребительских цен в октябре 2015 года по отношению к предыдущему месяцу составил 102,1%, в том числе на продовольственные товары – 101,6%, непродо- вольственные товары – 101,2%, услуги – 104,6%. С начала текущего года индекс потребительских цен составил 125,1%.
Среднемесячная начисленная заработная плата штатного работника в сентябре 2015 года составила 23 135 руб., что в 3,3 раза выше уровня минимальной заработной платы (7042 руб.). По сравнению с августом текущего года размер заработной платы увеличился на 8%. Индекс реальной заработной платы в сентябре 2015 года по сравнению с предыдущим месяцем составил 106,3%.
Число зарегистрированных безработных на рынке труда с начала 2015 года сократилось в 3 раза. Нагрузка на одну вакансию составила 1 человек (на 01 ноября 2014 года - 3 чел.).
За январь-октябрь 2015 года индекс промышленного производства составил 111,7%, в том числе: − добыча полезных ископаемых – 106,5%; − обрабатывающие производства – 108,0%; − производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 117,4%. Индекс производства пищевой продукции составил 136,2% к уровню прошлого года. Эта отрасль является базовой для республики, на её долю приходится почти 30% всего промышленного производства.
В настоящее время ведется работа по привлечению инвесторов с целью проведения модернизации, перевооружения и загрузки производственных мощностей машиностроительных предприятий. Правительством заключены инвест-соглашения на сумму более 2 млрд. руб. по созданию производства полимерных труб, строительству цементного завода, швейной и обувной фабрики, завода по производству металлических опор освещения, по ремонту и производству машин и оборудования и т.д.
Санаторно-курортный комплекс
За январь-октябрь 2015 года в Крыму отдохнуло 4,2 млн. туристов, что на 31% больше, чем за соответствующий период 2014 года. В течение высоко курортного сезона более половины работающих здравниц были загружены на 85-100%. Загрузка работающих санаторно- курортных и гостиничных учреждений в октябре составила 34,3%. При этом загрузка отдельных средств размещения по регионам превышала 40-50%. Больше всего туристов сначала года отдохнуло на Южном берегу Крыма – 49% от общего количества туристов, на Восточном побережье Крыма – 22%, на Западном побережье Крыма – 22%, других регионах – 7%. Загрузка санаторно-курортных и гостиничных учреждений в этих регионах превышает средний уровень
Свободная экономическая зона и федеральная политика снижения инвестиционных рисков
С 1 января 2015 года вступил в силу пакет законов о свободной экономической зоне (СЭЗ) в Республике Крым и городе Севастополе на период в 25 лет с возможностью его продления. По сути, это законы о развитии Крымского федерального округа, а не о создании особых промышленной, туристической и свободной портовой зон. К моменту создания этой СЭЗ государством накоплен более чем 20-летний опыт развития территорий с особыми экономическими условиями.
Условия СЭЗ в Крыму уникальны. В связи с необходимостью интеграции действующих предприятий (в том числе предприятий оборонного комплекса) в новое правовое поле будут действовать параллельные режимы для инвесторов-резидентов СЭЗ и для прочих юридических лиц, действующих на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь.
В части перехода действующих юридических лиц на новую налоговую систему предусмотрены нулевые ставки по единому сельхозналогу и налогу по упрощённой системе вместо 6 % в период с 2015 по 2016 год и 4 % в период с 2017 по 2021 год.
Для резидентов свободной экономической зоны максимально снижены административные барьеры и упрощена процедура регистрации.
Налог на прибыль для инвесторов-резидентов СЭЗ в части, подлежащей уплате в федеральный бюджет, будет нулевым в течение 5 лет со дня внесения инвестпроекта в единый реестр и пониженным в части, подлежащей уплате в бюджет субъекта России (13,5 %).
Земельный налог не взымается до ввода объекта в эксплуатацию (но не более 3х лет), водный, транспортный и имущественный налоги не взымаются в течение 10 лет.
Ускоренная амортизация основных средств с коэффициентом 2.
Участники СЭЗ смогут выплачивать пониженные страховые взносы в Пенсионный фонд (6 %), в Фонд социального страхования (1,5 %) и Фонд обязательного медицинского страхования (0,1 %).
НДС 0 % в отношении товаров, которые были помещены под таможенный режим свободной таможенной зоны по контрактам с участниками СЭЗ Крыма.
Возможность беспошлинного ввоза и вывоза товаров в режиме «порто-франко».Беспошлинный ввоз продукции, в том числе товаров народного потребления и сложно-технической продукции должны привлечь производителей, в том числе и высокотехнологичной продукции. Вопрос отправки продукции на материковую часть страны должен решиться в 2018 году с Керченской переправой (мост или туннель).
Федеральная целевая программа развития Крымского федерального округа предусматривает комплекс мероприятий, устраняющий практически все инвестиционные риски, связанные с инфраструктурой, экологией и социальной сферой.
Предложение и ценообразование на рынке коммерческих земель республики Крым и г. Севастополя
Земли под туристические объекты
Приведенный выше макроэкономический анализ региона прямо указывает на то, что как сегодня, так и в ближайшем будущем, основной путь развития Крыма – туристический бизнес. На правительственном уровне предпринимаются меры для повышения инвестиционной привлекательности региона, вплоть до создания зоны с особыми экономическими условиями.
Анализ рынка коммерческих земель Крыма говорит о том, что в настоящее время рынок достаточно насыщен предложениями по продаже земельных участков под объекты рекреации – санатории, турбазы, гостиницы и пансионаты, места «зеленого туризма» и т.д. При этом имеется достаточно большое количество предложений незастроенных участков, располагающихся на первой береговой линии, что дает потенциальному инвестору возможность строительства рекреационных объектов с особой привлекательностью – с собственным пляжем. Выход к морю – один из тех ценообразующих факторов, на которые продавцы крымской земли обращают особое внимание.
Примеры таких предложений по продаже коммерческих земельных участков по состоянию на январь 2016 года приведены ниже:
| Местоположение | Целевое назначение | Цена предложения, руб | Площадь, кв.м | Цена предложения, руб/кв.м | Источник информации |
| Ялта, в районе горы Дарсан | под производство либо туристический бизнес | 45 570 000 | 9 100 | 5 008 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-120901433/ |
| Алушта, Судакское шоссе | ЛПХ, возможно использование под туристический бизнес | 14 430 000 | 10 500 | 1 374 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-alushta-sudakskoe-shosse-124337031/ |
| пос. Лазурное | под туристический бизнес | 98 735 000 | 23 200 | 4 256 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-lazurnoe-113378585/ |
| г. Керчь, ул. Галины Петровой | под рекреацию | 7 595 000 | 4 000 | 1 899 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-kerch-galiny-petrovoy-ulica-113297628/ |
| пос. Береговое | под базу отдыха | 35 696 500 | 10 000 | 3 570 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-beregovoe-113310656/ |
| с. Заречное | под кемпинг | 15 190 000 | 3 000 | 5 063 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-zarechnoe-115810914/ |
| Ливадия | для строительства коттеджного поселка или гостиницы | 455 700 000 | 25 000 | 18 228 | http://www.inter-time.com/show/1650 |
| пгт Симеиз | под туристический бизнес | 303 800 000 | 20 000 | 15 190 | http://www.inter-time.com/show/1649 |
| г. Ялта | под туристический бизнес | 246 837 500 | 10 000 | 24 684 | http://www.inter-time.com/show/1568 |
| пгт Симеиз | под строительство рекреационного комплекса | 212 660 000 | 9 300 | 22 867 | http://www.inter-time.com/show/958 |
| пгт Симеиз | под строительство и обслуживание курортной гостиницы | 136 710 000 | 7 200 | 18 988 | http://www.inter-time.com/show/780 |
| г. Алушта | для строительства рекреационного комплекса | 113 925 000 | 60 000 | 1 899 | http://www.inter-time.com/show/821 |
| г. Гурзуф | под строительство гостиничного комплекса | 113 925 000 | 8 000 | 14 241 | http://www.inter-time.com/show/590 |
| г. Ялта | под строительство гостиничного комплекса | 113 925 000 | 10 000 | 11 393 | http://www.inter-time.com/show/1640 |
| г. Алушта | для строительства гостиницы, коттеджного поселка или здравницы | 109 368 000 | 20 000 | 5 468 | http://www.inter-time.com/show/563 |
| г. Алупка | под строительство жилых домов или рекреационного комплекса | 104 811 000 | 13 800 | 7 595 | http://www.inter-time.com/show/1565 |
| г. Алушта | под строительство турбазы, автокемпинга или коттеджного поселка | 77 848 750 | 30 000 | 2 595 | http://www.inter-time.com/show/1068 |
| г. Керчь | для строительства рекреационного комплекса | 64 557 500 | 40 000 | 1 614 | http://www.inter-time.com/show/831 |
| пгт Кореиз | под строительство рекреационного комплекса | 53 165 000 | 10 000 | 5 317 | http://www.inter-time.com/show/582 |
| пгт Симеиз | под постройку 7 этажного гостиничного комплекса. | 34 177 500 | 2 500 | 13 671 | http://www.inter-time.com/show/458 |
| г. Щелкино | для пансионата | 5 000 000 | 1 000 | 5 000 | http://www.beboss.ru/kn/krym/898985 |
По количеству предложения лидирует южный берег Крыма – Ялта, Алушта, Алупка и расположенные на южном берегу поселки. Это вполне логично – именно южный берег Крыма является самым привлекательным местом для отдыха. По данным Министерства экономического развития Крыма, распределение турпотока в Крыму на октябрь 2015 года выглядело следующим образом:
То есть, на Южный берег приходится почти половина всего туристического потока. Участок под туристический объект на Южном берегу можно приобрести по цене от 137 400 до 2 468 400 рублей за сотку. При этом, четко прослеживается зависимость цен предложений от площади – участки большой площади продаются гораздо дешевле. Зависимость цен предложений земельных участков под туристические объекты от площади в крему выглядит следующим образом:
| Площадь участка | Цена предложения, руб/сотка |
| до 1 Га | 1 097 483 |
| от 1 до 3 Га | 781 521 |
| свыше 3 Га | 175 634 |
Следующий фактор, на который стоит обратить внимание, - наличие документов на участок, оформленных в соответствии с российским законодательством. Большинство предложений по продаже участков в Крыму содержит указание на то, что «имеется государственный акт на землю», который в соответствие с украинским законодательством является основным правоустанавливающим документом на участок. По информации «Крымской газеты» все документы, в том числе и государственные акты на право собственности или пользования землей, договоры аренды земли, оформленные ранее в соответствие с законодательством Украины, являются действительными в Крыму и не требуют подтверждения или перерегистрации в соответствии с российским законодательством, сообщил «Крымской газете» Александр Гордецкий, председатель Республиканского комитета по земельным ресурсам.
«Если же человек пожелает перепродать, переоформить, подарить, вот тогда будет происходить процедура переоформления в том ключе, какие действия он со своей собственностью желает совершить. А до этого момента данные права действуют, и документы украинского образца являются действительными», — говорит Гордецкий.
Таким образом, наличие оформленных в соответствие с российским законодательством документов на землю дает преимущество, в первую очередь, по срокам, так как не требуется дополнительно оформлять какие-либо документы, купить и продать участок с российскими документами гораздо проще.
Важнейшим фактором, влияющим на стоимость участков под туристические объекты, является, как уже упоминалось выше, расстояние до моря. На примере предложений по продажам таких участков в г. Ялта можно увидеть четкую тенденцию снижения удельной цены предложения по мере удаленности от берега:
| Место нахождения | Площадь ЗУ, кв.м | Расстояние до моря, м | Цена предложения. Руб | Цена предложения, руб/кв.м | Источник информации |
| г. Ялта | 14000 | 1000 | 114900000 | 8 207 | http://www.inter-time.com/show/1600 |
| г. Ялта | 10000 | 2000 | 114900000 | 11 490 | http://www.inter-time.com/show/1048 |
| г. Ялта | 6000 | 5 | 137880000 | 22 980 | http://www.inter-time.com/show/1400 |
| г. Ялта | 10000 | 100 | 248950000 | 24 895 | http://www.inter-time.com/show/1568 |
| г. Ялта | 7600 | 700 | 75068000 | 9 877 | http://www.inter-time.com/show/548 |
| г. Ялта | 8000 | 3000 | 61 280 000 | 7 660 | http://www.inter-time.com/show/487 |
| г. Ялта | 16000 | 2000 | 45960000 | 2 873 | http://www.inter-time.com/show/1099 |
Тенденция выглядит следующим образом:
| Расстояние до берега моря | Средняя цена предложения, руб/сотка |
| до 100 м | 2 393 800 |
| до 1000 м | 904 200 |
| от 1000 до 3000 м | 734 100 |
Среди прочих факторов, которые оказывают влияние на участки под туристические объекты в Крыму, - наличие инженерных коммуникаций (в городах коммуникации, как правило, либо заведены, либо проходят рядом с участком), видовые характеристики участка (вид на море, горы, местные достопримечательности и т.д.), наличие асфальтированного подъезда к участку.
Земельные участки под многоэтажное жилье
По данным Министерства экономического развития республики Крым, в январе-июне 2015 года предприятиями республики выполнено строительных работ на сумму 621 млн. руб., что в сопоставимых ценах составляет 248,6% уровня 2014 года. Предприятиями городов Евпатории, Керчи, Ялты и Джанкоя выполнено 24,5% общего объема строительства, строителями столицы республики – 58,5%. За 1 полугодие 2015 года принято в эксплуатацию 86,2 тыс. кв. м общей площади жилых домов, из них 47,2 тыс. кв. м (54,8% от общего объема) построено населением за счет собственных и заемных средств. Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года уменьшилась на 71,9%.
В Республике Крым осуществляется реализация жилищных программ:
- программа «Жилье для российской семьи», предполагающая строительство жилья эконом-класса. (Стоимость 1 кв. м. общей площади не превышает 35 тыс. рублей). Отобран проект «Жилые дома со встроенно-пристроенными предприятиями торговли и общественного обслуживания», которым предусмотрено строительство жилья экономического класса общей площадью 25 тыс. кв. м. Реализация программы начата в г. Евпатории, в республиканский список граждан включено 233 желающих приобрести жилье.
- подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, где за счет средств федерального бюджета молодым семьям предоставляется поддержка на уровне 30-35% расчетной стоимости жилья, и дополнительно 5% расчетной стоимости жилья за счет средств бюджета Республики Крым предоставляется при рождении ребенка на момент получения социальной выплаты. Более 100 молодых семей смогут улучшить свои жилищные условия, на что из федерального бюджета уже выделены 59,6 млн. руб.;
- программа по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из федерального бюджета в бюджет Республики Крым поступило 175,1 млн. руб. на реализацию данных мероприятий, что позволит оказать содействие в улучшении жилищных условий 167 ветеранам, из них уже оказана поддержка 38 ветеранам.
Примеры предложений по продаже земельных участков в Крыму под многоэтажное жилье, по состоянию на январь 2016 года, приведены ниже:
| Местоположение | Целевое назначение | Цена предложения, руб | Площадь, кв.м | Цена предложения, руб/кв.м | Источник информации |
| г. Евпатория, ул. Петриченко | под многоквартирный жилой дом | 18000000 | 2400 | 7500 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-evpatoriya-petrichenko-ulica-115810011/ |
| г. Ялта, в районе ТЦ "Конфетти" | для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности | 11392500 | 700 | 16275 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-yana-tarvackogo-ulica-122118954/ |
| г. Ялта | под строительство жилых домов | 113925000 | 14000 | 8137,5 | http://www.inter-time.com/show/1600 |
| г. Алупка | под строительство жилых домов или рекреационного комплекса | 104 811 000 | 13 800 | 7 595 | http://www.inter-time.com/show/1565 |
| г. Алупка | строительство и обслуживание комплекса многоэтажных жилых домов (со всей инженерной инфраструктурой) и вспомогательных нежилых помещений | 91140000 | 15000 | 6076 | http://www.inter-time.com/show/1206 |
| г. Ялта | под строительство жилых домов | 45570000 | 16000 | 2848,125 | http://www.inter-time.com/show/1099 |
| г. Ялта, Бакунинский проезд | под многоэтажный жилой дом | 15293630 | 2000 | 7646,815 | http://www.beboss.ru/kn/krym/1634480 |
Предложения по продаже участков под многоэтажное жилье также, в основном, сосредоточены на Южном берегу Крыма - Ялта, Алупка. Большинство таких участков предлагается в городах, расположенных на побережье, как в потенциально привлекательных местах как для туристов, так и для постоянного проживания. Цены предложений на участки достаточно «ровные» - от 607 600 до 1 627 500 рублей за сотку.
Помимо перечисленных выше ценообразующих факторов, которые также распространяются и на участки под многоэтажную жилую застройку, важным фактором здесь выступает развитость инфраструктуры в районе расположения участка. Вот почему подавляющее большинство подобных предложений сосредоточено в городах, причем, чем ближе к центру города, тем дороже.
Что касается зависимости цен предложений от площади, то для земли под многоэтажную жилую застройку, она будет следующей:
| Площадь участка | Средняя цена предложения, руб/сотка |
| до 1 Га | 1 196 090 |
| от 1 до 3 Га | 549 281 |
| свыше 3 Га | нет данных |
Земельные участки под прочие коммерческие объекты
Следует отметить, что данных по предложениям земельных участков под прочие коммерческие объекты в Крыму не так уж много. В основном, это участки под производственные/складские объекты, ан втором месте – торговля/общепит. Предложений по продаже участков под административно-офисное назначение практически нет. Возможно, данный факт связан с низкой инвестиционной привлекательностью для российских и зарубежных инвесторов, которая существует на данный момент. Крупные компании – потенциальные арендаторы офисов, в Крыму почти не представлены, а для «местных» организаций хватает существующих офисных объектов. Кроме того, если уж потенциальные инвесторы и рассматривают варианты вложений в Крым, то в первую очередь для строительства туристических/рекреационных объектов.
Примеры предложений по продаже участков под коммерческую застройку в Крыму по состоянию на январь 2016 года приведены ниже:
| Местоположение | Целевое назначение | Цена предложения, руб | Площадь, кв.м | Цена предложения, руб/кв.м | Источник информации |
| Ялта, в районе горы Дарсан | под производство либо туристический бизнес | 45 570 000 | 9 100 | 5 008 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-120901433/ |
| пгт Массандра | под производство | 227850000 | 37000 | 6158,108108 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-massandra-113028810/ |
| г. Ялта, у. Спендиарова | для строительства и обслуживания многоуровневой автостоянки,гостинцы, шиномантаж, мойка | 13671000 | 1400 | 9765 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-spendiarova-ulica-121251729/ |
| пгт Форос | под производство | 53165000 | 6000 | 8860,833333 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-foros-113027799/ |
| г. Симферополь, ул. Генерала Еременко | под производство, склады | 18987500 | 1500 | 12658,33333 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-simferopol-generala-yaremenko-ulica-110523021/ |
| г. Симферополь, Евпаторийское шоссе | под коммерческую застройку | 11000000 | 1000 | 11000 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-simferopol-123938272/ |
| г. Евпатория, в районе из. Соленое | под коммерческую застройку | 60760000 | 20000 | 3038 | http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-evpatoriya-113029209/ |
| пгт Симеиз | под строительство и обслуживание торгового комплекса | 75950000 | 7000 | 10850 | http://www.inter-time.com/show/781 |
| г. Севастополь, Фиолентовское шоссе | под производство | 682000 | 400 | 1705 | http://www.beboss.ru/kn/krym/892079 |
| г. Севастополь, Фиолентовское шоссе | под строительство и обслуживание производственного комплекса | 24817391 | 11900 | 2085,495042 | http://www.beboss.ru/kn/krym/1091009 |
| с. Гвардейское | под производство | 84000000 | 63000 | 1333,333333 | http://www.beboss.ru/kn/krym/1633723 |
| г. Севастополь, Фиолентовское шоссе | под строительство автоцентра | 6000000 | 5017 | 1195,933825 | http://www.beboss.ru/kn/krym/1302638 |
| г. Севастополь, Монастырское шоссе | под автосалон/автосервис | 27309346 | 5000 | 5461,8692 | http://www.beboss.ru/kn/krym/1193601 |
| г. Севастополь, в районе аэропорта | под СТО, АЗС, гостиницу | 1384615 | 500 | 2769,23 | http://sych-pavel.estcrimea.com/9857467/#_ga=1.127121229.151344703.1452607505 |
| г. Симферополь, ул. Киевская | под офис, клуб, общежитие | 9615385 | 300 | 32051,28333 | http://lubov.estcrimea.com/11324519/#_ga=1.131628751.151344703.1452607505 |
| г. Симферополь, пр-кт Победы | под торговый, офисный, развлекательный центр | 15384615 | 280 | 54945,05357 | http://lubov.estcrimea.com/10855077/#_ga=1.160994173.151344703.1452607505 |
| г. Севастополь, Гагаринский р-н | под автомойку, кафе, СТО | 2115385 | 500 | 4230,77 | http://semkopavel.estcrimea.com/11420883/#_ga=1.228302557.151344703.1452607505 |
| г. Симферополь, пр-кт Победы | под торговый, офисный, развлекательный центр | 26923077 | 780 | 34516,76538 | http://lubov.estcrimea.com/10855094/#_ga=1.132831054.151344703.1452607505 |
| г. Севастополь, ул. Юмашева | под строительство торгового центра | 3076923 | 200 | 15384,615 | http://monarh.estcrimea.com/10200421/#_ga=1.167885793.151344703.1452607505 |
| г. Инкерман | под промышленные объекты | 423076923 | 30000 | 14102,5641 | http://veles106.estcrimea.com/11317884/#_ga=1.135831537.151344703.1452607505 |
| г. Севастополь, ул. Шевченко | под строительство кафе-кулинарии | 1923077 | 500 | 3846,154 | http://axx76.estcrimea.com/11192624/#_ga=1.135831537.151344703.1452607505 |
| г. Севастополь, Гагаринский р-н | для строительства магазина, кафе, минигостиницы | 18846154 | 1000 | 18846,154 | http://annaanna.estcrimea.com/10188288/#_ga=1.128553548.151344703.1452607505 |
В сегменте продаж коммерческих земель в Крыму практически отсутствует зависимость от вида разрешенного использования участка. Многие продавцы утверждают, что участок можно использовать под «любой» бизнес – от гостиницы до торгового центра, от производственного до рекреационного объекта. Здесь опять же многое зависит от качества оформления документов и от возможно их быстро переоформить при желании сменить разрешенного использование участка. Однако, пока крымское земельное законодательство окончательно не устоялось и не интегрировалось в общероссийскую систему, сделать это будет не так-то просто.
Итак, средние цены предложений коммерческих земель в Крыму по видам разрешенного использования следующие:
- земли под промышленные/складские объекты: 649 000 рублей/сотка
- земли под автосалоны/сервисы/СТО: 468 500 рублей/сотка
- земли под торгово-офисные объекты/общепит: 2 134 000 рублей/сотка
Таким образом, самыми дорогими среди коммерческих земель в Крыму являются земли под торговлю, на втором месте – земли под туристические объекты. Прочие земли близки по стоимости друг другу.
Развитие торговли в регионе будет идти параллельно с развитием туризма, так как торговые объекты и общепит – неотъемлемая часть нормальной туристической инфраструктуры. Также при росте масштабов строительства многоэтажного жилья, рост инфраструктуры будет как нельзя кстати.
Как отмечает рейтинговое агентство «РА-Эксперт»:
«в краткосрочной перспективе в результате повышения зарплат бюджетникам и увеличения размера пенсий в регионе повысятся доходы населения. Это, с одной стороны, приведет к повышению платежеспособного спроса. С другой – увеличит социальные обязательства бюджета Республики Крым. Ввиду особого политического положения региона новые обязательства будут финансироваться за счет трансфертов. По оценкам экспертов, это потребует 88 млрд рублей дополнительных вливаний из федерального центра, в том числе 38 млрд напрямую в бюджет республики.»
Прогнозируемый в ближайшей перспективе рост покупательской способности населения должен положительно сказаться и на динамике розничной торговли в регионе.
Основные выводы
В целом структура предложения по продаже коммерческих земель в Крыму выглядит следующим образом:
Наиболее развит рынок коммерческих земель на южном берегу Крыма – в других районах предложения по продаже таких земель практически отсутствуют.
На ценообразование в сегменте влияют следующие факторы:
- расположение в городе или сельском населенном пункте/развитость инфраструктуры;
- удаленность от моря;
- видовые характеристики участков;
- наличие правоподтверждающих документов, оформленных в соответствие с российским законодательством;
- площадь участков;
- наличие инженерных коммуникаций;
- наличие асфальтированного подъезда.
Вид разрешенного использования – понятие достаточно размытое и оказывает мало влияния на цены предложений. Кроме того, ВРИ для коммерческих участков Крыма в большинстве случаем напрашивается сам собой – участки по побережью в курортных зонах предназначены для туристических объектов, участки ближе к центру городов – под торговлю или офисы, участки на окраине в промышленных зонах – под производство, участки на трассах – под автотехцентры/автосалоны/СТО и др.
В целом предложение на рынке крымских земель достаточно развито, дефицита земельных участков под коммерчески объекты в ближайшее время не предвидится. А вот спрос на крымские объекты недвижимости пока не велик – инвесторы относятся к региону с опаской, так как на сегодняшний день имеется достаточно большое количество рисков, связанных с такими вложениями.
Как отмечает «РА-Эксперт»: «наиболее значимым после финансового риска является социальный (по нему Крым находится в восьмом десятке субъектов), который, с одной стороны, обуславливается высоким уровнем нагрузки на трудоспособное население (доля пенсионеров составляет 28,5%), а с другой – возможностью возникновения социальной напряженности на почве межэтнических конфликтов. Кроме того, повышенным в республике является криминальный риск (учитывается количество и тяжесть зарегистрированных преступлений), по которому республика также находится в восьмом десятке.»
В целом наименее рисковыми с точки зрения инвестирования выглядят именно вложения в объекты рекреационного назначения, так как в динамике имеется явный прирост числа туристов, посещающих Крым. В 2015 году по сравнению с 2014 годом Крым посетило на 31% больше туристов, а туристические объекты были загружены на 85-100%. К примеру, в 2015 году средняя заполняемость санаторно-курортных организаций города Сочи составила 82%. Таким образом, Крым вполне способен составить конкуренцию Сочи и другим курортам Краснодарского края.
На втором месте по инвестиционной привлекательности в Крыму промышленный комплекс – прирост индекса промышленного производства в 2015 году составил 11,7% в среднем, а в некоторых отраслях превысил 35%. При этом, можно предположить только 3 направления инвестиций в промышленность – судостроение, приборостроение и добыча углеводородов на шельфе (после разграничения прав собственности с «Нафтагазом Украины»). Инвестиции в химическую промышленность и энергетику возможны лишь после уточнения принадлежности уже действующих предприятий, так как они включены в вертикально-интегрированные компании материковой Украины.
Пробежимся по услугам
- Оценка арендной ставки
- Оценка взносов в уставной капитал
- Оценка для выкупа
- Оценка инвестиций
- Оценка при разделе имущества и имущественных спорах
- Оценка для получения кредита
- Оценка имущества для купли-продажи
- Оценка для передачи в доверительное управление
- Оценка для МСФО
- Оценка имущества предприятия (переоценка основных средств)
- Оценка дебиторской задолженности
- Оценка для финансирования
- Оценка при санации/ликвидации/банкротстве
- Оценка взноса в уставной капитал
- Оценка рыночной стоимости