Анализ рынка коммерческих земель республики Крым и города федерального значения Севастополя по состоянию на январь 2016 года

Анализ рынка коммерческих земель республики Крым и города федерального значения Севастополя по состоянию на январь 2016 года

 

Согласно Постановлению правительства Российской Федерации от 11 августа 2014 г. N 790   Об утверждении федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым  и г. Севастополя до 2020 года", основными направлениями развития  региона в ближайшей перспективе будут являться:

    -  устранение ограничений транспортной инфраструктуры;

    -  устранение ограничений и  повышение  качества  энергоснабжения региона;

    -  устранение ограничений инженерной инфраструктуры;

     - развитие социальной сферы;

     - обеспечение межнационального согласия.

 

Программа направлена, в первую очередь, на повышение уровня и  качества  жизни населения, развитие агропромышленного и  промышленного  комплексов, развитие туристско-рекреационного комплекса региона, что позволит повысить его инвестиционную привлекательность.

Среди приоритетных задач в программе отмечены: развитие транспортного комплекса - строительство транспортного перехода   через   Керченский   пролив,   реконструкция   аэродрома аэропорта г. Симферополя  и  аэропорта  Бельбек,  строительство   и реконструкция объектов портовой  инфраструктуры,  обновление  парка городского транспорта, строительство и реконструкция  автомобильных дорог, обеспечивающих повышение транспортной доступности  Крымского полуострова   и   переформатирование   существующих    транспортных коридоров  под  пассажиро-   и   грузопоток,   ориентированный   на Российскую   Федерацию,   обустройство   пунктов   пропуска   через государственную границу Российской Федерации.

 

На сегодняшний день республика Крым значительно отстает по основным социально-экономическим показателями от других регионов России, однако, опережает регионы Украины. Так, по статистике, приведенной рейтинговым агентством «РА-Эксперт» «динамика развития региона была лучше, чем в среднем по Украине, но немного хуже, чем в среднем по субъектам РФ (см. графики 1 и 2).»:

 

 

 

Основные тенденции развития экономики республики Крым в 2015 году

(Источник: Министерство экономического развития Республики Крым)

 

В 2015 году экономика Республики Крым демонстрирует ряд устойчивых положительных тенденций, несмотря на наличие объективных трудностей в отдельных отраслях.

В промышленности отмечен рост производства на 11,7%, что обусловлено увеличением объемов добывающей промышленности – на 6,5%, обрабатывающей промышленности – на 8%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды - на 17,4%.

Производство сельхозпродукции снизилось на 7,4% за счет сокращения производства животноводческой продукции на 18,6% (трудности по доставке молодняка и качественных кормов сельхозпредприятиями). Объем производства продукции расте- ниеводства увеличился на 1,3%.

Предприятиями республики выполнено строительных работ на сумму 1578,4 млн. руб., что в сопоставимых ценах в 2,6 раза выше уровня 2014 года. Объем введенного в эксплуатацию жилья соВ январе-октябре 2015 года доходы консолидированного бюджета Республики Крым составили 81,5 млрд. руб., из них налоговые и неналоговые поступления – 25,5 млрд. руб. (рост на 11,4%), поступления из федерального бюджета – 56 млрд. руб.

Оборот розничной торговли за январь-октябрь 2015 года составил 153,3 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 15,9% меньше уровня 2014 года. Товарные запасы в организациях розничной торговли достигли максимума с начала года и составили 4,5 млрд.руб.

Индекс потребительских цен в октябре 2015 года по отношению к предыдущему месяцу составил 102,1%, в том числе на продовольственные товары – 101,6%, непродо- вольственные товары – 101,2%, услуги – 104,6%. С начала текущего года индекс потребительских цен составил 125,1%.

Среднемесячная начисленная заработная плата штатного работника в сентябре 2015 года составила 23 135 руб., что в 3,3 раза выше уровня минимальной заработной платы (7042 руб.). По сравнению с августом текущего года размер заработной платы увеличился на 8%. Индекс реальной заработной платы в сентябре 2015 года по сравнению с предыдущим месяцем составил 106,3%.

Число зарегистрированных безработных на рынке труда с начала 2015 года сократилось в 3 раза. Нагрузка на одну вакансию составила 1 человек (на 01 ноября 2014 года - 3 чел.).

За январь-октябрь 2015 года индекс промышленного производства составил 111,7%, в том числе: − добыча полезных ископаемых – 106,5%; − обрабатывающие производства – 108,0%; − производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 117,4%. Индекс производства пищевой продукции составил 136,2% к уровню прошлого года. Эта отрасль является базовой для республики, на её долю приходится почти 30% всего промышленного производства.

В настоящее время ведется работа по привлечению инвесторов с целью проведения модернизации, перевооружения и загрузки производственных мощностей машиностроительных предприятий. Правительством заключены инвест-соглашения на сумму более 2 млрд. руб. по созданию производства полимерных труб, строительству цементного завода, швейной и обувной фабрики, завода по производству металлических опор освещения, по ремонту и производству машин и оборудования и т.д.

 

Санаторно-курортный комплекс

За январь-октябрь 2015 года в Крыму отдохнуло 4,2 млн. туристов, что на 31% больше, чем за соответствующий период 2014 года. В течение высоко курортного сезона более половины работающих здравниц были загружены на 85-100%. Загрузка работающих санаторно- курортных и гостиничных учреждений в октябре составила 34,3%. При этом загрузка отдельных средств размещения по регионам превышала 40-50%. Больше всего туристов сначала года отдохнуло на Южном берегу Крыма – 49% от общего количества туристов, на Восточном побережье Крыма – 22%, на Западном побережье Крыма – 22%, других регионах – 7%. Загрузка санаторно-курортных и гостиничных учреждений в этих регионах превышает средний уровень

 

Свободная экономическая зона и федеральная политика снижения инвестиционных рисков

С 1 января 2015 года вступил в силу пакет законов о свободной экономической зоне (СЭЗ) в Республике Крым и городе Севастополе на период в 25 лет с возможностью его продления. По сути, это законы о развитии Крымского федерального округа, а не о создании особых промышленной, туристической и свободной портовой зон. К моменту создания этой СЭЗ государством накоплен более чем 20-летний опыт развития территорий с особыми экономическими условиями.

Условия СЭЗ в Крыму уникальны. В связи с необходимостью интеграции действующих предприятий (в том числе предприятий оборонного комплекса) в новое правовое поле будут действовать параллельные режимы для инвесторов-резидентов СЭЗ и для прочих юридических лиц, действующих на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь.

В части перехода действующих юридических лиц на новую налоговую систему предусмотрены нулевые ставки по единому сельхозналогу и налогу по упрощённой системе вместо 6 % в период с 2015 по 2016 год и 4 % в период с 2017 по 2021 год.

Для резидентов свободной экономической зоны максимально снижены административные барьеры и упрощена процедура регистрации.

Налог на прибыль для инвесторов-резидентов СЭЗ в части, подлежащей уплате в федеральный бюджет, будет нулевым в течение 5 лет со дня внесения инвестпроекта в единый реестр и пониженным в части, подлежащей уплате в бюджет субъекта России (13,5 %).

Земельный налог не взымается до ввода объекта в эксплуатацию (но не более 3х лет), водный, транспортный и имущественный налоги не взымаются в течение 10 лет.

Ускоренная амортизация основных средств с коэффициентом 2.

Участники СЭЗ смогут выплачивать пониженные страховые взносы в Пенсионный фонд (6 %), в Фонд социального страхования (1,5 %) и Фонд обязательного медицинского страхования (0,1 %).

НДС 0 % в отношении товаров, которые были помещены под таможенный режим свободной таможенной зоны по контрактам с участниками СЭЗ Крыма.

Возможность беспошлинного ввоза и вывоза товаров в режиме «порто-франко».Беспошлинный ввоз продукции, в том числе товаров народного потребления и сложно-технической продукции должны привлечь производителей, в том числе и высокотехнологичной продукции. Вопрос отправки продукции на материковую часть страны должен решиться в 2018 году с Керченской переправой (мост или туннель).

Федеральная целевая программа развития Крымского федерального округа предусматривает комплекс мероприятий, устраняющий практически все инвестиционные риски, связанные с инфраструктурой, экологией и социальной сферой.

 

Предложение и ценообразование  на рынке коммерческих земель республики Крым и г. Севастополя

Земли под туристические объекты

Приведенный выше макроэкономический анализ региона прямо указывает на то, что как сегодня, так и в ближайшем будущем, основной путь развития Крыма – туристический бизнес.  На правительственном уровне предпринимаются меры для повышения инвестиционной привлекательности региона, вплоть до создания зоны с особыми экономическими условиями.

Анализ рынка коммерческих земель Крыма говорит о том, что в настоящее время рынок достаточно насыщен предложениями по продаже земельных участков под объекты рекреации – санатории, турбазы, гостиницы и пансионаты, места «зеленого туризма» и т.д. При этом имеется достаточно большое количество предложений незастроенных участков, располагающихся на первой береговой линии, что дает потенциальному инвестору возможность строительства рекреационных объектов с особой привлекательностью – с собственным пляжем. Выход к морю – один из тех ценообразующих факторов, на которые продавцы крымской земли обращают особое внимание.

Примеры таких предложений по продаже коммерческих земельных участков по состоянию на январь 2016 года приведены ниже:

Местоположение

Целевое назначение

Цена предложения, руб

Площадь, кв.м

Цена предложения, руб/кв.м

Источник информации

Ялта, в районе горы Дарсан

под производство либо туристический бизнес

45 570 000

9 100

5 008

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-120901433/

Алушта, Судакское шоссе

ЛПХ, возможно использование под туристический бизнес

14 430 000

10 500

1 374

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-alushta-sudakskoe-shosse-124337031/

пос. Лазурное

под туристический бизнес

98 735 000

23 200

4 256

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-lazurnoe-113378585/

г. Керчь, ул. Галины Петровой

под рекреацию

7 595 000

4 000

1 899

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-kerch-galiny-petrovoy-ulica-113297628/

пос. Береговое

под базу отдыха

35 696 500

10 000

3 570

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-beregovoe-113310656/

с. Заречное

под кемпинг

15 190 000

3 000

5 063

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-zarechnoe-115810914/

Ливадия

для строительства коттеджного поселка или гостиницы

455 700 000

25 000

18 228

http://www.inter-time.com/show/1650

пгт Симеиз

под туристический бизнес

303 800 000

20 000

15 190

http://www.inter-time.com/show/1649

г. Ялта

под туристический бизнес

246 837 500

10 000

24 684

http://www.inter-time.com/show/1568

пгт Симеиз

под строительство рекреационного комплекса

212 660 000

9 300

22 867

http://www.inter-time.com/show/958

пгт Симеиз

под строительство и обслуживание курортной гостиницы

136 710 000

7 200

18 988

http://www.inter-time.com/show/780

г. Алушта

для строительства рекреационного комплекса

113 925 000

60 000

1 899

http://www.inter-time.com/show/821

г. Гурзуф

под строительство гостиничного комплекса

113 925 000

8 000

14 241

http://www.inter-time.com/show/590

г. Ялта

под строительство гостиничного комплекса

113 925 000

10 000

11 393

http://www.inter-time.com/show/1640

г. Алушта

для строительства гостиницы, коттеджного поселка или здравницы

109 368 000

20 000

5 468

http://www.inter-time.com/show/563

г. Алупка

под строительство жилых домов или рекреационного комплекса

104 811 000

13 800

7 595

http://www.inter-time.com/show/1565

г. Алушта

под строительство турбазы, автокемпинга или коттеджного поселка

77 848 750

30 000

2 595

http://www.inter-time.com/show/1068

г. Керчь

для строительства рекреационного комплекса

64 557 500

40 000

1 614

http://www.inter-time.com/show/831

пгт Кореиз

под строительство рекреационного комплекса

53 165 000

10 000

5 317

http://www.inter-time.com/show/582

пгт Симеиз

под постройку 7 этажного гостиничного комплекса.

34 177 500

2 500

13 671

http://www.inter-time.com/show/458

г. Щелкино

для пансионата

5 000 000

1 000

5 000

http://www.beboss.ru/kn/krym/898985

 

 

 

 

По количеству предложения лидирует южный берег Крыма – Ялта, Алушта, Алупка и расположенные на южном берегу поселки. Это вполне логично – именно южный берег Крыма является самым привлекательным местом для отдыха. По данным Министерства экономического развития Крыма, распределение турпотока в Крыму на октябрь 2015 года выглядело следующим образом:

 

То есть, на Южный берег приходится почти половина всего туристического потока. Участок под туристический объект на Южном берегу можно приобрести по цене от 137 400 до 2 468 400 рублей за сотку. При этом, четко прослеживается зависимость цен предложений от площади – участки большой площади продаются гораздо дешевле. Зависимость цен предложений земельных участков под туристические объекты от площади в крему выглядит следующим образом:

 

Площадь участка

Цена предложения, руб/сотка

до 1 Га

1 097 483

от 1 до 3 Га

781 521

свыше 3 Га

175 634

 

Следующий фактор, на который стоит обратить внимание, - наличие документов на участок, оформленных в соответствии с российским законодательством. Большинство предложений по продаже участков в Крыму содержит указание на то, что «имеется государственный акт на землю», который в соответствие с украинским законодательством является основным правоустанавливающим документом на участок. По информации «Крымской газеты» все документы, в том числе и государственные акты на право собственности или пользования землей, договоры аренды земли, оформленные ранее в соответствие с законодательством Украины, являются действительными в Крыму и не требуют подтверждения или перерегистрации в соответствии с российским законодательством, сообщил «Крымской газете» Александр Гордецкий, председатель Республиканского комитета по земельным ресурсам.

«Если же человек пожелает перепродать, переоформить, подарить, вот тогда будет происходить процедура переоформления в том ключе, какие действия он со своей собственностью желает совершить. А до этого момента данные права действуют, и документы украинского образца являются действительными», — говорит Гордецкий.

Таким образом, наличие оформленных в соответствие с российским законодательством документов на землю дает преимущество, в первую очередь, по срокам, так как не требуется дополнительно оформлять какие-либо документы, купить и продать участок с российскими документами гораздо проще.

Важнейшим фактором, влияющим на стоимость участков под туристические объекты, является, как уже упоминалось выше, расстояние до моря. На примере предложений по продажам таких участков в г. Ялта можно увидеть четкую тенденцию снижения удельной цены предложения по мере удаленности от берега:

 

 

 

 

Место нахождения

Площадь ЗУ, кв.м

Расстояние до моря, м

Цена предложения. Руб

Цена предложения, руб/кв.м

Источник информации

г. Ялта

14000

1000

114900000

8 207

http://www.inter-time.com/show/1600

г. Ялта

10000

2000

114900000

11 490

http://www.inter-time.com/show/1048

г. Ялта

6000

5

137880000

22 980

http://www.inter-time.com/show/1400

г. Ялта

10000

100

248950000

24 895

http://www.inter-time.com/show/1568

г. Ялта

7600

700

75068000

9 877

http://www.inter-time.com/show/548

г. Ялта

8000

3000

61 280 000

7 660

http://www.inter-time.com/show/487

г. Ялта

16000

2000

45960000

2 873

http://www.inter-time.com/show/1099

 

 Тенденция выглядит следующим образом:

 

Расстояние до берега моря

Средняя цена предложения, руб/сотка

до 100 м

2 393 800

до 1000 м

904 200

от 1000 до 3000 м

734 100

 

Среди прочих факторов, которые оказывают влияние на участки под туристические объекты в Крыму, - наличие инженерных коммуникаций (в городах коммуникации, как правило, либо заведены, либо проходят рядом с участком), видовые характеристики участка (вид на море, горы, местные достопримечательности и т.д.), наличие асфальтированного подъезда к участку.

 

 

Земельные участки под многоэтажное жилье

 

По данным Министерства экономического развития республики Крым, в январе-июне 2015 года предприятиями республики выполнено строительных работ на сумму 621 млн. руб., что в сопоставимых ценах составляет 248,6% уровня 2014 года. Предприятиями городов Евпатории, Керчи, Ялты и Джанкоя выполнено 24,5% общего объема строительства, строителями столицы республики – 58,5%. За 1 полугодие 2015 года принято в эксплуатацию 86,2 тыс. кв. м общей площади жилых домов, из них 47,2 тыс. кв. м (54,8% от общего объема) построено населением за счет собственных и заемных средств. Общая площадь принятого в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года уменьшилась на 71,9%.

В Республике Крым осуществляется реализация жилищных программ:

 - программа «Жилье для российской семьи», предполагающая строительство жилья эконом-класса. (Стоимость 1 кв. м. общей площади не превышает 35 тыс. рублей). Отобран проект «Жилые дома со встроенно-пристроенными предприятиями торговли и общественного обслуживания», которым предусмотрено строительство жилья экономического класса общей площадью 25 тыс. кв. м. Реализация программы начата в г. Евпатории, в республиканский список граждан включено 233 желающих приобрести жилье.

 - подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, где за счет средств федерального бюджета молодым семьям предоставляется поддержка на уровне 30-35% расчетной стоимости жилья, и дополнительно 5% расчетной стоимости жилья за счет средств бюджета Республики Крым предоставляется при рождении ребенка на момент получения социальной выплаты. Более 100 молодых семей смогут улучшить свои жилищные условия, на что из федерального бюджета уже выделены 59,6 млн. руб.;

- программа по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из федерального бюджета в бюджет Республики Крым поступило 175,1 млн. руб. на реализацию данных мероприятий, что позволит оказать содействие в улучшении жилищных условий 167 ветеранам, из них уже оказана поддержка 38 ветеранам.

Примеры предложений по продаже земельных участков в Крыму под многоэтажное жилье, по состоянию на январь 2016 года, приведены ниже:

 

Местоположение

Целевое назначение

Цена предложения, руб

Площадь, кв.м

Цена предложения, руб/кв.м

Источник информации

г. Евпатория, ул. Петриченко

под многоквартирный жилой дом

18000000

2400

7500

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-evpatoriya-petrichenko-ulica-115810011/

г. Ялта, в районе ТЦ "Конфетти"

для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности

11392500

700

16275

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-yana-tarvackogo-ulica-122118954/

г. Ялта

под строительство жилых домов

113925000

14000

8137,5

http://www.inter-time.com/show/1600

г. Алупка

под строительство жилых домов или рекреационного комплекса

104 811 000

13 800

7 595

http://www.inter-time.com/show/1565

г. Алупка

строительство и обслуживание комплекса многоэтажных жилых домов (со всей инженерной инфраструктурой) и вспомогательных нежилых помещений

91140000

15000

6076

http://www.inter-time.com/show/1206

г. Ялта

под строительство жилых домов

45570000

16000

2848,125

http://www.inter-time.com/show/1099

г. Ялта, Бакунинский проезд

под многоэтажный жилой дом

15293630

2000

7646,815

http://www.beboss.ru/kn/krym/1634480

 

 

 

 

Предложения по продаже участков под многоэтажное жилье также, в основном, сосредоточены на Южном берегу Крыма  - Ялта, Алупка. Большинство таких участков предлагается в городах, расположенных на побережье, как в потенциально привлекательных местах как для туристов, так и для постоянного проживания.  Цены предложений на участки достаточно «ровные» - от 607 600 до 1 627 500 рублей за сотку.

Помимо перечисленных выше ценообразующих факторов, которые также распространяются и на участки под многоэтажную жилую застройку, важным фактором здесь выступает развитость инфраструктуры в районе расположения участка. Вот почему подавляющее большинство подобных предложений сосредоточено в городах, причем, чем ближе к центру города, тем дороже.

Что касается зависимости цен предложений от площади, то для земли под многоэтажную жилую застройку, она будет следующей:

 

Площадь участка

Средняя цена предложения, руб/сотка

до 1 Га

1 196 090

от 1 до 3 Га

549 281

свыше 3 Га

нет данных

 

 

Земельные участки под прочие коммерческие объекты

Следует отметить, что данных по предложениям земельных участков под прочие коммерческие объекты в Крыму не так уж много. В основном, это участки под производственные/складские объекты, ан втором месте – торговля/общепит. Предложений по продаже участков под административно-офисное назначение практически нет. Возможно, данный факт связан с низкой инвестиционной привлекательностью для российских и зарубежных инвесторов, которая существует на данный момент. Крупные компании – потенциальные арендаторы офисов, в Крыму почти не представлены, а для «местных» организаций хватает существующих офисных объектов.  Кроме того, если уж потенциальные инвесторы и рассматривают варианты вложений в Крым, то в первую очередь для строительства туристических/рекреационных объектов.

 

Примеры предложений по продаже участков под коммерческую застройку в Крыму по состоянию на январь 2016 года приведены ниже:

 

Местоположение

Целевое назначение

Цена предложения, руб

Площадь, кв.м

Цена предложения, руб/кв.м

Источник информации

Ялта, в районе горы Дарсан

под производство либо туристический бизнес

45 570 000

9 100

5 008

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-120901433/

пгт Массандра

под производство

227850000

37000

6158,108108

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-massandra-113028810/

г. Ялта, у. Спендиарова

для строительства и обслуживания многоуровневой автостоянки,гостинцы, шиномантаж, мойка

13671000

1400

9765

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-yalta-spendiarova-ulica-121251729/

пгт Форос

под производство

53165000

6000

8860,833333

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-foros-113027799/

г. Симферополь, ул. Генерала Еременко

под производство, склады

18987500

1500

12658,33333

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-simferopol-generala-yaremenko-ulica-110523021/

г. Симферополь, Евпаторийское шоссе

под коммерческую застройку

11000000

1000

11000

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-simferopol-123938272/

г. Евпатория, в районе из. Соленое

под коммерческую застройку

60760000

20000

3038

http://realty.dmir.ru/sale/kommercheskie-zemli-evpatoriya-113029209/

пгт Симеиз

под строительство и обслуживание торгового комплекса

75950000

7000

10850

http://www.inter-time.com/show/781

г. Севастополь, Фиолентовское шоссе

под производство

682000

400

1705

http://www.beboss.ru/kn/krym/892079

г. Севастополь, Фиолентовское шоссе

под строительство и обслуживание производственного комплекса

24817391

11900

2085,495042

http://www.beboss.ru/kn/krym/1091009

с. Гвардейское

под производство

84000000

63000

1333,333333

http://www.beboss.ru/kn/krym/1633723

г. Севастополь, Фиолентовское шоссе

под строительство автоцентра

6000000

5017

1195,933825

http://www.beboss.ru/kn/krym/1302638

г. Севастополь, Монастырское шоссе

под автосалон/автосервис

27309346

5000

5461,8692

http://www.beboss.ru/kn/krym/1193601

г. Севастополь, в районе аэропорта

под СТО, АЗС, гостиницу

1384615

500

2769,23

http://sych-pavel.estcrimea.com/9857467/#_ga=1.127121229.151344703.1452607505

г. Симферополь, ул. Киевская

под офис, клуб, общежитие

9615385

300

32051,28333

http://lubov.estcrimea.com/11324519/#_ga=1.131628751.151344703.1452607505

г. Симферополь, пр-кт Победы

под торговый, офисный, развлекательный центр

15384615

280

54945,05357

http://lubov.estcrimea.com/10855077/#_ga=1.160994173.151344703.1452607505

г. Севастополь, Гагаринский р-н

под автомойку, кафе, СТО

2115385

500

4230,77

http://semkopavel.estcrimea.com/11420883/#_ga=1.228302557.151344703.1452607505

г. Симферополь, пр-кт Победы

под торговый, офисный, развлекательный центр

26923077

780

34516,76538

http://lubov.estcrimea.com/10855094/#_ga=1.132831054.151344703.1452607505

г. Севастополь, ул. Юмашева

под строительство торгового центра

3076923

200

15384,615

http://monarh.estcrimea.com/10200421/#_ga=1.167885793.151344703.1452607505

г. Инкерман

под промышленные объекты

423076923

30000

14102,5641

http://veles106.estcrimea.com/11317884/#_ga=1.135831537.151344703.1452607505

г. Севастополь, ул. Шевченко

под строительство кафе-кулинарии

1923077

500

3846,154

http://axx76.estcrimea.com/11192624/#_ga=1.135831537.151344703.1452607505

г. Севастополь, Гагаринский р-н

для строительства магазина, кафе, минигостиницы

18846154

1000

18846,154

http://annaanna.estcrimea.com/10188288/#_ga=1.128553548.151344703.1452607505

 

 

 

В сегменте продаж коммерческих земель в Крыму практически отсутствует зависимость от вида разрешенного использования участка. Многие продавцы утверждают, что участок можно использовать под «любой» бизнес – от гостиницы до торгового центра, от производственного до рекреационного объекта. Здесь опять же многое зависит от качества оформления документов и от возможно их быстро переоформить при желании сменить разрешенного использование участка. Однако, пока крымское земельное законодательство окончательно не устоялось и не интегрировалось в общероссийскую систему, сделать это будет не так-то просто.

Итак, средние цены предложений коммерческих земель в Крыму по видам разрешенного использования следующие:

- земли под промышленные/складские объекты: 649 000 рублей/сотка

- земли под автосалоны/сервисы/СТО: 468 500 рублей/сотка

- земли под торгово-офисные объекты/общепит: 2 134 000 рублей/сотка

 

Таким образом, самыми дорогими среди коммерческих земель в Крыму являются земли под торговлю, на втором месте – земли под туристические объекты. Прочие земли близки по стоимости друг другу.

Развитие торговли в регионе будет идти параллельно с развитием туризма, так как торговые объекты и общепит – неотъемлемая часть нормальной туристической инфраструктуры. Также при росте масштабов строительства многоэтажного жилья, рост инфраструктуры будет как нельзя кстати.

Как отмечает рейтинговое агентство «РА-Эксперт»:

«в краткосрочной перспективе в результате повышения зарплат бюджетникам и увеличения размера пенсий в регионе повысятся доходы населения. Это, с одной стороны, приведет к повышению платежеспособного спроса. С другой – увеличит социальные обязательства бюджета Республики Крым. Ввиду особого политического положения региона новые обязательства будут финансироваться за счет трансфертов. По оценкам экспертов, это потребует 88 млрд рублей дополнительных вливаний из федерального центра, в том числе 38 млрд напрямую в бюджет республики.»

Прогнозируемый в ближайшей перспективе рост покупательской способности населения должен положительно  сказаться и на динамике розничной торговли в регионе.

 

 

Основные выводы

В целом структура предложения по продаже коммерческих земель в Крыму выглядит следующим образом:

 

Наиболее развит рынок коммерческих земель  на южном берегу Крыма – в других районах предложения по продаже таких земель практически отсутствуют.

На ценообразование в сегменте влияют следующие факторы:

- расположение в городе или сельском населенном пункте/развитость инфраструктуры;

- удаленность от моря;

- видовые характеристики участков;

- наличие правоподтверждающих документов, оформленных в соответствие с российским законодательством;

- площадь участков;

- наличие инженерных коммуникаций;

- наличие асфальтированного подъезда.  

Вид разрешенного использования – понятие достаточно размытое и оказывает мало влияния на цены предложений. Кроме того, ВРИ для коммерческих участков Крыма в большинстве случаем напрашивается сам собой – участки по побережью в курортных зонах предназначены для туристических объектов, участки ближе к центру городов – под торговлю или офисы, участки на окраине в промышленных зонах – под производство, участки на трассах – под автотехцентры/автосалоны/СТО и др.

 

В целом предложение на рынке крымских земель достаточно развито, дефицита земельных участков под коммерчески объекты в ближайшее время не предвидится. А вот спрос на крымские объекты недвижимости пока не велик – инвесторы относятся к региону с опаской, так как на сегодняшний день имеется достаточно большое количество рисков, связанных с такими вложениями.

Как отмечает «РА-Эксперт»: «наиболее значимым после финансового риска является социальный (по нему Крым находится в восьмом десятке субъектов), который, с одной стороны, обуславливается высоким уровнем нагрузки на трудоспособное население (доля пенсионеров составляет 28,5%), а с другой – возможностью возникновения социальной напряженности на почве межэтнических конфликтов. Кроме того, повышенным в республике является криминальный риск (учитывается количество и тяжесть зарегистрированных преступлений), по которому республика также находится в восьмом десятке.»

В целом наименее рисковыми с точки зрения инвестирования выглядят именно вложения в объекты рекреационного назначения, так как в динамике имеется явный прирост числа туристов, посещающих Крым. В 2015 году по сравнению с 2014 годом Крым посетило на 31% больше туристов, а туристические объекты были загружены на 85-100%. К примеру, в 2015 году средняя заполняемость санаторно-курортных организаций города Сочи составила 82%. Таким образом, Крым вполне способен составить конкуренцию Сочи и другим курортам Краснодарского края.

На втором месте по инвестиционной привлекательности в Крыму промышленный комплекс – прирост индекса промышленного производства в 2015 году составил 11,7% в среднем, а в некоторых отраслях превысил 35%. При этом, можно предположить только 3 направления инвестиций  в промышленность – судостроение,  приборостроение и добыча углеводородов на шельфе (после разграничения прав собственности с «Нафтагазом Украины»). Инвестиции в химическую промышленность и энергетику возможны лишь после уточнения принадлежности уже действующих предприятий, так как они включены в вертикально-интегрированные компании материковой Украины.

Пробежимся по всем услугам
Оспаривание кадастровой стоимости