Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год
Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год [1]
Правовые, инфраструктурные, политические, экономические риски текущей ситуации в РФ не благоприятствуют развитию рынка земель. Обстановку на земельном рынке промышленного назначения можно выразить тремя словами – стагнация с понижением цен. Все эксперты и аналитики единодушны: «Снизившиеся цены на промышленные земли на 40% в кризис 2008 года, до сегодняшнего момента не повышались». Более того, в течение 2015 года наблюдается снижение стоимости промышленных участков на 10-15%, а активность потенциальных покупателей и девелоперов снижается. Вслед за падением спроса, падают и цены. На промышленные участки земель, которые значились в экспозиции длительное время, сейчас предлагается дисконт до 40-50%.
Что происходит с ценами на землю промышленного назначения?
С кризиса 2008 года до текущего момента цены падали. К началу 2011 года цены снизились на 33% в среднем, к концу 2011 – на 36%. В 2013, 2014 годах цены практически стояли. 2015 год показал падение цен: реализация реальных сделок осуществляется с дисконтом до 30%. Земельный рынок, как и рынок любой недвижимости не сбалансирован. Понятие актива земли промышленного назначения (рыночной стоимости) – весьма сомнительно и условно: ликвидность «промки» мала. Инвестиции в промышленные земли почти прекратились.
Налог на землю промышленного назначения
Налоговая ставка на землю промышленного назначения в текущем году – 1,5% от обозначенной стоимости кадастра. Эксперты отмечают, что именно «промки» чаще всего имеет непомерную кадастровую (иногда выше рыночной цены) стоимость.
2015 – год земельной реформы. С марта месяца действует новый порядок предоставления и передачи участков земли юр. и физ. лицам. По мнению экспертов, новые правила не приведут к повышению спроса на промышленные земли или территории иного назначения со стороны бизнес представителей или граждан и существенно не повлияют на рыночную стоимость земли. Глобальных преобразований реформа не вызовет.
Анализ цен на рынке земли промышленного назначения в Москве и Подмосковье
Земельные аналитики отмечают существенную особенность: цена сотки «промки» в границах Новой Москвы не отличается от цены 100 м 2 промышленной земли, граничащих с ней районов. Самые дорогие земли пром. назначения находятся, традиционно, в радиусе 30 км. от Кольцевой дороги. Купить «промку» в восточном направлении от центра столицы можно за 1 тысячу и выше долларов за сотку. В западном направлении – за 40 тысяч долларов, в северном – 15 тысяч, а в южном направлении – 15-25 тысяч долларов за 100 м 2. Промышленные земли по Киевской и Калужской трассе стоят 20 тысяч долларов за сто кв. м.
Цена сотки (в долларах) на пром. земли в удаленных от столицы районах:
- западные районы – 7-15 тысяч;
- южные районы – 6-10 тысяч;
- северные и северо-восточные районы – 9 тысяч.
Дальнее Подмосковье абсолютно не пользуется спросом, и цены здесь минимальны – 1-4 тысячи за 100 квадратных метра.
Каков спрос на земли промышленного назначения
Интерес на индустриальные парки и участки земель промышленного назначения с инженерной подготовкой существует:
- «Промка» площадью до 5 гектаров пользуется наивысшим интересом. Самыми привлекательными участками земли являются территории, обеспеченные инженерией с площадью до 2-х га, под небольшое производство или складские помещения. Цена сотки – 30-50 долларов за м 2.
- 50% запросов приходится на промышленные участки площадью 500-2000м 2 под общепит вдоль дорог, мойки, автозаправки, шиномонтаж. Цена сотки – до 250-400 долларов.
- 38-40% запросов связаны с участками промышленной зоны в непосредственной черте Москвы.
- Промышленный парк, как готовый производственный комплекс, вызывает интерес у потенциальных покупателей, другой вопрос, что реализация сделок тормозится в связи с низкой платежеспособностью покупателей и отсутствием кредитования.
- Готовый технопарк активно рассматривается, но девелоперы не спешат: проводят анализ эффективности и рентабельности, уделяют внимание географии и инфраструктуре пром. участка.
- Промышленные участки, где присутствует инженерные коммуникации, и техническая готовность рассматриваются в течение полугода. Участки, не обеспеченные инженерией, спросом почти не пользуются.
Сказать о точном объеме реально проведенных сделок в Москве и МО за 2015 год – трудно. Но, по оценкам аналитиков, их не более 150. Порядка ста сделок связаны с участками до 5 гектаров, 30 сделок – промка до 100 га, и около 10 – более 100 гектаров. Одна капля в безбрежном море предложений.
Купить «промку» в Новой Москве
Вывод большинства промышленных предприятий за пределы центральной Москвы послужил толчком к рассмотрению предложений участков в границах Новой Москвы. Стоимость технопарков объективно высока, но при условии грамотного использования земли стабильный доход владельцу – гарантирован. На промке размещают складские комплексы, придорожный сервис, административные центры, логистику, автозаправки и иные предприятия промышленного назначения. Самые популярные районы, к которым ярко выражен интерес девелоперов: Троицк, Щелково, Красная Пахра, Подосинки и другие территории. Эксперты выделяют этот сегмент промышленной земли, как наиболее востребованный.
Каковы прогнозы на стоимость земли промышленного назначения
Прогнозы аналитиков на цены промышленной земли в 2016 году кардинально разнятся.
Позитивные эксперты выражают уверенность в том, что в 2016 году земли промышленного назначения станут привлекать низкой ценой не только российских, но и зарубежных инвесторов. Так как промка – это ограниченный ресурс и огромный потенциал, то к осени 2016 года цена сотки станет повышаться, и на территории промышленных зон будут реализовываться наиболее перспективные и значимые для РФ проекты. Так, вдоль Москвы реки находится около четырех тысяч гектаров промышленной земли. Прибрежная зона – это выгодные инвестиции и огромные возможности для реализации смелых идей. В ближайший год в планах руководства Москвы освоение промрайонов реки:
- Комплексное освоение и развитие промзоны ЗИЛа;
- одобрен проект будущей планировки и реорганизации промзоны в районе Фили;
- презентован и утвержден проект уникального детского, функционального парка развлечений и увеселений «Остров мечты» в Нагатинской пойме Москва реки.
Индивидуальная реорганизация территории «промки» вдоль Москвы реки и высокий уровень комфорта – такие планы на 2016 год.
Некоторые эксперты утверждают, что радужные планы по освоению промышленных земель – это очередная фикция. В свете последних политических событий (Крым, террористы, Турция, Франция, энергетика Украины и другие) ожидать положительных изменений в сфере недвижимости (в том числе в сегменте промышленных земель) нет смысла. Ни граждане, ни юридические лица на риск не пойдут до тех пор, пока не стабилизируется экономическая и политическая ситуация в России и мире. Поэтому цена сотки на землю промышленного назначения будет либо оставаться на уровне 2015 года, либо понижаться.
Итог:
Что будет с землей промышленного назначения, какова ее цена в будущем?
Жизнь покажет.
Остается уповать, что грядут только положительные перемены!
[1] http://lookon.ru/blog/399-analiz-i-prognoz-tsen-na-zemli-promyshlennogo-naznacheniya-v-moskve-i-mo-2015-2016
Пробежимся по всем услугам
- Судебно-экономическая экспертиза
- Судебная инженерно-техническая экспертиза
- Судебная строительно-техническая экспертиза
- Судебно-криминалистическая экспертиза
- Судебная инженерно-транспортная экспертиза
- Почерковедческая экспертиза
- Оценка арендной ставки
- Оценка взносов в уставной капитал
- Оценка для выкупа
- Оценка инвестиций
- Оценка при разделе имущества и имущественных спорах
- Оценка для получения кредита
- Оценка имущества для купли-продажи
- Оценка для передачи в доверительное управление
- Оценка для МСФО
- Оценка имущества предприятия (переоценка основных средств)
- Оценка дебиторской задолженности
- Оценка для финансирования
- Оценка при санации/ликвидации/банкротстве
- Оценка взноса в уставной капитал
- Оценка рыночной стоимости