Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год

Анализ и прогноз цен на земли промышленного назначения в Москве и МО 2015-2016 год [1]

Правовые, инфраструктурные, политические, экономические риски текущей ситуации в РФ не благоприятствуют развитию рынка земель. Обстановку на земельном рынке промышленного назначения можно выразить тремя словами – стагнация с понижением цен. Все эксперты и аналитики единодушны: «Снизившиеся цены на промышленные земли на 40% в кризис 2008 года, до сегодняшнего момента не повышались». Более того, в течение 2015 года наблюдается снижение стоимости промышленных участков на 10-15%, а активность потенциальных покупателей и девелоперов снижается. Вслед за падением спроса, падают и цены. На промышленные участки земель, которые значились в экспозиции длительное время, сейчас предлагается дисконт до 40-50%.

Что происходит с ценами на землю промышленного назначения?

С кризиса 2008 года до текущего момента цены падали. К началу 2011 года цены снизились на 33% в среднем, к концу 2011 – на 36%. В 2013, 2014 годах цены практически стояли. 2015 год показал падение цен: реализация реальных сделок осуществляется с дисконтом до 30%. Земельный рынок, как и рынок любой недвижимости не сбалансирован. Понятие актива земли промышленного назначения (рыночной стоимости) – весьма сомнительно и условно: ликвидность «промки» мала. Инвестиции в промышленные земли почти прекратились.  

Налог на землю промышленного назначения

Налоговая ставка на землю промышленного назначения в текущем году – 1,5% от обозначенной стоимости кадастра. Эксперты отмечают, что именно «промки» чаще всего имеет непомерную кадастровую (иногда выше рыночной цены) стоимость.

2015 – год земельной реформы. С марта месяца действует новый порядок предоставления и передачи участков земли юр. и физ. лицам. По мнению экспертов, новые правила не приведут к повышению спроса на промышленные земли или территории иного назначения со стороны бизнес представителей или граждан и существенно не повлияют на рыночную стоимость земли. Глобальных преобразований реформа не вызовет.  

Анализ цен на рынке земли промышленного назначения в Москве и Подмосковье

Земельные аналитики отмечают существенную особенность: цена сотки «промки» в границах Новой Москвы не отличается от цены 100 м 2 промышленной земли, граничащих с ней районов. Самые дорогие земли пром. назначения находятся, традиционно, в радиусе 30 км. от Кольцевой дороги. Купить «промку» в восточном направлении от центра столицы можно за 1 тысячу и выше долларов за сотку. В западном направлении – за 40 тысяч долларов, в северном – 15 тысяч, а в южном направлении – 15-25 тысяч долларов за 100 м 2. Промышленные земли по Киевской и Калужской трассе стоят 20 тысяч долларов за сто кв. м.

Цена сотки (в долларах) на пром. земли в удаленных от столицы районах:

• западные районы – 7-15 тысяч;
• южные районы – 6-10 тысяч;
• северные и северо-восточные районы – 9 тысяч.

Дальнее Подмосковье абсолютно не пользуется спросом, и цены здесь минимальны – 1-4 тысячи за 100 квадратных метра.

Каков спрос на земли промышленного назначения

Интерес на индустриальные парки и участки земель промышленного назначения с инженерной подготовкой существует:

• «Промка» площадью до 5 гектаров пользуется наивысшим интересом. Самыми привлекательными участками земли являются территории, обеспеченные инженерией с площадью до 2-х га, под небольшое производство или складские помещения. Цена сотки – 30-50 долларов за м 2.
• 50% запросов приходится на промышленные участки площадью 500-2000м 2 под общепит вдоль дорог, мойки, автозаправки, шиномонтаж. Цена сотки – до 250-400 долларов.
• 38-40% запросов связаны с участками промышленной зоны в непосредственной черте Москвы.
• Промышленный парк, как готовый производственный комплекс, вызывает интерес у потенциальных покупателей, другой вопрос, что реализация сделок тормозится в связи с низкой платежеспособностью покупателей и отсутствием кредитования.
• Готовый технопарк активно рассматривается, но девелоперы не спешат: проводят анализ эффективности и рентабельности, уделяют внимание географии и инфраструктуре пром. участка. 
• Промышленные участки, где присутствует инженерные коммуникации, и техническая готовность рассматриваются в течение полугода. Участки, не обеспеченные инженерией, спросом почти не пользуются.

Сказать о точном объеме реально проведенных сделок в Москве и МО за 2015 год – трудно. Но, по оценкам аналитиков, их не более 150. Порядка ста сделок связаны с участками до 5 гектаров, 30 сделок – промка до 100 га, и около 10 – более 100 гектаров. Одна капля в безбрежном море предложений.

Купить «промку» в Новой Москве

Вывод большинства промышленных предприятий за пределы центральной Москвы послужил толчком к рассмотрению предложений участков в границах Новой Москвы. Стоимость технопарков объективно высока, но при условии грамотного использования земли стабильный доход владельцу – гарантирован. На промке размещают складские комплексы, придорожный сервис, административные центры, логистику, автозаправки и иные предприятия промышленного назначения. Самые популярные районы, к которым ярко выражен интерес девелоперов: Троицк, Щелково, Красная Пахра, Подосинки и другие территории. Эксперты выделяют этот сегмент промышленной земли, как наиболее востребованный.

Каковы прогнозы на стоимость земли промышленного назначения

Прогнозы аналитиков на цены промышленной земли в 2016 году кардинально разнятся.

Позитивные эксперты выражают уверенность в том, что в 2016 году земли промышленного назначения станут привлекать низкой ценой не только российских, но и зарубежных инвесторов. Так как промка – это ограниченный ресурс и огромный потенциал, то к осени 2016 года цена сотки станет повышаться, и на территории промышленных зон будут реализовываться наиболее перспективные и значимые для РФ проекты. Так, вдоль Москвы реки находится около четырех тысяч гектаров промышленной земли. Прибрежная зона – это выгодные инвестиции и огромные возможности для реализации смелых идей. В ближайший год в планах руководства Москвы освоение промрайонов реки:

• Комплексное освоение и развитие промзоны ЗИЛа;
• одобрен проект будущей планировки и реорганизации промзоны в районе Фили;
• презентован и утвержден проект уникального детского, функционального парка развлечений и увеселений «Остров мечты» в Нагатинской пойме Москва реки.

Индивидуальная реорганизация территории «промки» вдоль Москвы реки и высокий уровень комфорта – такие планы на 2016 год.

Некоторые эксперты утверждают, что радужные планы по освоению промышленных земель – это очередная фикция. В свете последних политических событий (Крым, террористы, Турция, Франция, энергетика Украины и другие) ожидать положительных изменений в сфере недвижимости (в том числе в сегменте промышленных земель) нет смысла. Ни граждане, ни юридические лица на риск не пойдут до тех пор, пока не стабилизируется экономическая и политическая ситуация в России и мире. Поэтому цена сотки на землю промышленного назначения будет либо оставаться на уровне 2015 года, либо понижаться.

Итог:

Что будет с землей промышленного назначения, какова ее цена в будущем?

Жизнь покажет.

Остается уповать, что грядут только положительные перемены!